房地产增值税新老项目处理过程.pdfVIP

房地产增值税新老项目

处理过程

文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-

房地产企业开发产品账务处理(增值税计算缴纳)

一、简易计税

2017年10月M房地产公司为一般纳税人简易计税项目收款4500万

元,定金500万元,认筹金（诚意金）100万元,2019年10月交房5000万

元.

1、2017年10月收款

借：银行存款5100

贷：预收账款-简易计税5000

其他应付款-认筹金100

2、2017年11月预交税5000-1.050.03=142.86

借：应交税费-预交增值税142.86

贷：银行存款142.86

3、2019年10月交房、确认收入,开票5000/1.050.05=238.10

借：预收账款-简易计税5000

贷：主营业务收入4761.9

应交税费-简易计税238.1

同时：借：应交税费-简易计税142.86

贷：应交税费-预交增值税142.86

4、2019年11月交税计税实际应纳税额238.1-142.86=95.24

借：应交税费-简易计税95.24（238.1-142.86）

贷：银行存款95.24

二、一般计税

2017年10月M房地产公司为一般纳税人一般计税项目收款9500万元,定

金500万元,认筹金100万元,10月留抵税额200万元.2019年10月交房

10000万元,当月进项税额100万元,交房土地出让金金额3000万元,

1、2017年10月收款

借：银行存款10100

贷：预收账款-一般计税10000

其他应付款-认筹金100

2、2017年11月预交税（不扣留抵税款200万元）

10000/1.110.03=270.27

借：应交税费-预交增值税270.27

贷：银行存款270.27

3、2019年10月交房、确认收入开发票10000/1.110.11=990.99

增值税专用发票销售额9009.01（10000/1.11）,增值税额990.99

（10000/1.110.11）,

增值税计算-3000/1.110.11=297.30

借：预收账款-一般计税10000

贷：主营业务收入9009.01

应交税费-应交增值税-销项税额990.99

同时：土地出让金抵减部分

借：应交税费-应交增值税（销项税额抵减）297.30

贷：主营业务成本（开发成本）或营业外收入297.30

4、2019年10月末

月初增值税期末留底税（允许抵扣的）账务处理：

借：应交税费-应交增值税（进项税额）200

贷：应交税费-增值税留抵税额200

同时：借：应交税费-未交增值税270.27

贷：应交税费-预交增值税270.27

借：应交税费-应交增值税（转出未交增值税）393.69（990.99-297.30-

200-100）

贷：应交税费-未交增值税393.69

反之借：应交税费-未交增值税

贷：应交税费-应交增值税（转出未交增值税）

5、2019年11月交税缴纳增值税990.99-297.30（土地出让金抵减）-

200（留抵）-100（进项）-270.27(预交)=123.42

借：应交税费-未交增值税123.42

贷：银行存款123.42

附：房地产开发企业土地取得成本抵减销项税额账务处理的讨论

在关于增值税会计处理的规定（征求意见稿）中“差额征税的账务

处理”具体规定如下：按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允

许扣减销售额的,应当按减少的销项税额,借记“应交税费-应交增值税

（销项税额抵减）”科目（小规模纳税人应借记“应交税费-应交增值

税”科目）,按应付或实际支付的金额与上述增值税额的差额,借记“主

营业务成本”等科目,按应付或实际支付的金额,贷记“应付账款”、

“应付票据”、“银行存款”等科目.

文件并没有对房地产开发企业销售自行开发房地产项目,按一般计

税方法计税的,扣除土地成本的账务处理做特别说明,目前房地产开发企

业的账务处理主要有两种：

借：应交税费-应交