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吾日三省乎吾身。为人谋而不忠乎?与朋友交而不信乎?传不习乎?——《论语》

第五园案例分析

深圳万科“第五园”是万科集团在深圳做的第一个“现代中式”风格的项目。其独特的

“原创现代中式”的建筑风格令人耳目一新，更给业界带来中式公寓项目策划的新思路。另

外，该项目一经推出便获得市场的认可，销售成绩可嘉，项目的运作非常成功。万科“第五

园”的出现说明国内房地产开发商踏出了“中式公寓”的第一步，本文将对第五园进行全方

位的剖析，解读万科的中式理念。

一、为什么做“中式”

万科一直都是“引进派”，从欧式风格到西班牙风格，引领国内住宅项目的“时尚”。

而此次“第五园”却一改万科往日的作风，改走中式路线，进行全新的尝试。一个项目的

定位是基于各种因素的，那么我们先来剖析一下万科为何要将第五园打造成“中式”风格。

（一）项目开发背景

1．宏观市场背景

“万科第五园”位于深圳龙岗区（关外）坂雪岗片区，是万科在深圳将开发重心向关外

转移策略的重要环节。2003年1月，第五园项目正式启动，2004年10月开工建设，2005

年7月正式开盘销售，因此我们有必要先来了解一下03年深圳房地产的宏观市场。

03年深圳房地产市场经历了年初的SARS风潮，年中的CEPA的签署、国务院18号文

下发，以及年末的城市化提速等利好或不利因素，均在一定程度上对年度房地产市场有一定

的影响。但是从整体来看，外部因素对深圳房地产市场的影响并不显著，年度房地产市场在

需求持续旺盛的引导下，保持着均衡、平稳的发展状态。2003年，按照建筑面积计算的新

建住宅销售均价为每平方米5680元，与2002年相比上涨了2.55%，涨幅不大，市场价格稳

定。而市场供给结构不平衡导致关内外价格相差很大，关内的价格几乎高于关外一倍，主要

原因在于：特区内土地资源日益减少，房地产开发用地基本用尽，土地供不应求，从而引至

房价较快上升，价格差距拉大。然而值得注意的是，深圳的城市发展的重心已经开始逐步向

关外转移，开发商们的主战场也随之转移至了关外。03年土地市场出现的热点地块“坂雪

岗”拍地时，万科与华侨城的激烈竞争正能说明问题。

2．开发商发展背景

在万科开发“第五园”之前，已经在深圳成功开发了大大小小19个项目，全国范围内

开发的项目总数达50多个。盘点所有这些项目，我们发现，其中没有一个是“中式”风格

的项目。通过系列项目的开发，如：万科四季花城、城市花园等，万科在这类现代欧式项目

上已经具备了非常成熟的开发经验。

万科的董事长王石说过，“旨在推销一种新的生活方式——这是万科与其他房地产公司

迥然不同的经营特点。”万科并不以赢利为唯一的目的，也不单纯为客户提供居所，而是从

满足现代人追求舒适、便利、完美的生活方式出发，为客户的各种需求提供尽善尽美的服务。

3．“中式”地产项目发展过程

“中式”的地产概念并非“第五园”第一家提出。近年来，“中式”地产项目有逐渐增

多的趋势，较为知名的有：北京的观唐、上海的九间堂、成都的芙蓉古镇和清华坊等项目。

这些项目几乎都是别墅，总价不菲，而优秀的“中式”公寓项目在市场极为少见。

“中式”地产发展至今，经历了市场的考验，大多受到好评，哪怕只是一些“符号化”

的表示也能满足购房者对传统文化回归的渴望。因此，“中式”的概念已经得到了市场的认

可，对于市场来说并非新鲜事物，但是好的中式产品仍然是凤毛麟角，且多数都是高端的别

墅产品，产品的拓展空间还是很大的。

4．项目的基本情况

吾日三省乎吾身。为人谋而不忠乎?与朋友交而不信乎?传不习乎?——《论语》