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海纳百川，有容乃大；壁立千仞，无欲则刚。——林则徐
物业管理风险内容及防范措施
一、风险的概念和构成要素
风险是指因未来的不确定性所带来的可能损失，是收益或结果偏离期望
值或平均值的可能性。
风险由风险因素、风险事故和风险损失等要素组成。
二、物业管理风险的内容
物业管理的风险类型包括早期介入的风险、前期物业管理的风险和日常管
理的风险。
早期介入的风险
项目接管的不确定性带来的风险
专业服务咨询的风险
前期物业管理的风险
合同期限
合同订立的风险
合同执行的风险
海纳百川，有容乃大；壁立千仞，无欲则刚。——林则徐
业主使用物业、接受服务中发生的风险
(1)
物业违规装饰装修带来的风险。
(2)
物业使用带来的风险。
(3)
法律概念不清导致的风险。
物业管理日常运作过程中存在的风险
(1)
管理费收缴风险。
(2)
替公用事业费用代收代缴费用存在的风险。
(3)
管理项目外包存在的风险。
(4)
物业服务员工服务存在的风险。
(5)
公共媒体在宣传报道中的舆论风险。
(6)
公用、共用设施设备风险，包括消防风险等。
三、风险管理的方法
(一)风险识别、风险评估的概念
风险的识别是管理风险的第一步，即识别整个项目过程中可能存在的风
海纳百川，有容乃大；壁立千仞，无欲则刚。——林则徐
风险的评估，是应用各种概率与数理统计方法，测算出某一种风险发生的
概率，估算损害程度。
项目管理的过程中，对以下风险需要评估、管理：
0有很大影响或发生的概率很高的
0影响不大但发生的概率很高的
0有很大影响但发生的概率很小
0可以被管理的风险。
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（二）风险识评估的方法
评估的主要因素包括：风险影响、风险概率、风险值。
评估的方法主要有定量分析方法、直观评价法、经验评价法和fmea分析方
法等，上匕较常用的是定量分析方法。
定量分析方法是定量计算每一种危险源所带来的风险所采用的方法。
其公式为：d=Iec
式中：d—-风险值；I--发生事故的可能性大小；e—-暴露于危险环境的频
繁程度；c--发生事故产生的后果。
海纳百川，有容乃大；壁立千仞，无欲则刚。——林则徐
（三）风险的应对
风险应对包括以下几种基本类型。
1.风险回避策略
凡是风险所造成的损失不能由该项目可能获得的利润予以抵消时,企业采用
回避、退出、不参与、不介入的对策，避免风险是最可行的简单方法。
例如不进行某项投资，就可以避免该项投资所带来的风险。又如目前不少企
业经过评估，退出一些涉及过多精力、影响品牌、经济效益不好的老旧社区
物业管理。
避免风险的方法具有很大的局限性，一是只有在风险可以避免的情况下,避免
风险才有效果；二是有些风险无法避免；三是有些风险可以避免但成本过大；
四是企业消极地避免风险，会使企业安于现状，不求进取。
2•风险控制策略（预防）
控制风险主要有两方面意思：一是控制风险因素，减少风险的发生；二是控
制风险发生的频率和降低风险损害程度。
比如，企业管理决策是
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