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农村房屋买卖合同（通用34篇）

农村房屋买卖合同篇1

(一)宅基地使用权本质的厘清从“利用”到“所有”

通常认为，在法制史上存在着两种不同类型的物权制度，即罗马法的物权制度

和日耳曼法的物权制度，代表了两个不同的倾向，亦即个人主义和社会主义的对

立。罗马法以所有权之绝对处分力为中心，强调物的全面支配。用益物权是限制物

权，乃为一时的限制所有权之支配权，限制物权消灭，则所有权自动的回复其完全

支配力。因此产生于罗马法的地上权制度主要是阻止“地上物属于土地”的附合原

则，其以地上物为中心，如果没有现实的可支配的地上物存在于土地之上，就不认

为有地上权的存在，强调对地上物的独立权利。因继受罗马法的结果，德国、瑞

士、奥地利民法的地上权都是以地上物为中心，认为没有地上物就不得成立地上

权，其本质在乎“有”而非“用”。与此不同，日本民法和我国台湾地区现行“民

法”则是以“利用”为中心，以最大限度地发挥土地的经济效益和社会效益，地上

物的有无不是地上权的成立要件，地上权也不因地上物的灭失而消灭。

笔者认为，任何一项法律制度都应当同其社会经济的现状相适应，地上权本质

从“有”到“用”的转变也正是因为经济社会的不断发展而发生。我国新颁布的

《物权法》没有采用地上权的概念，与地上权概念最接近的应是建设用地使用权和

宅基地使用权。实践中，建设用地使用权权利人在权利期限内可按土地用途自由使

用土地，地上物的有无并不影响权利的存续或消灭，因此建设用地使用权的本质在

于“土地利用”。而宅基地使用权的设立不是以经济利用为目的，考察我国的宅基

地使用权分配制度，能够向集体经济组织申请宅基地使用权的主体只局限于该集体

经济组织的成员，并且只有符合建房条件才可以申请取得宅基地使用权。因此，与

建设用地使用权以物的利用目的`不同，保有地上物才是宅基地使用权的本质。虽

然建设用地使用权和宅基地使用权均属地上权性质，但我们没必要将两者的本质认

定一致。《物权法》未采用基地使用权的概念将建设用地使用权和宅基地使用权的

涵盖入内正是由于两者的制度差异太大，因此应当确定宅基地使用权的本质在于保

障地上物的所有。

(二)宅基地使用权的权能

新颁布的《物权法》第一百五十二条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有

的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”可

见，占用、使用是宅基地使用权的权能。《物权法》第一百五十三条：“宅基地使

用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”这里的国家

有关规定所指为何呢?市场经济是以分工为基础的交换经济，交换之所以能够进行

必须要满足“有商品和货币、商品和货币所有者能自由处分”这两个条件，物权法

是以规范财产归属关系和保障财产归属秩序为任务的，其与债权法构成了现代市场

经济的两大法律基础，是民事基本制度之一，宅基地使用权规定在物权法用益物权

编内，其也应属于民事基本制度。而《中华人民共和国立法法》第八条中规定“民

事基本制度事项只能制定法律”。因此，上述所谓“国家有关规定”应解释为国家

有关法律规定，现行的国家有关部门的规范性文件不能作为宅基地制度的法律渊

源。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条对宅基地有关制度进行了规定，该

法条只言明“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，并没有

明确宅基地使用权是否可以转让，反之该条肯定了农村村民可以出卖、出租住房。

从理论而言，宅基地使用权系由我国学说所创造，传统民法上与此相当的概念为地

上权，而收益是传统地上权制度的应有之意，因此，在无法律相反规定的前提下，

宅基地使用权可适用《物权法》第一百一十七条“用益物权人对他人所有的不动产

或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利”之规定，通过体系解释的方法确定

宅基地使用权收益的权能。

(三)宅基地使用权分配、流转制度的构建

宅基地使用权流转带来的巨大利益可能会导致权力寻租、违规批发宅基地使用

权情况的大量发生，对国家的土地政策造成冲击，但禁止宅基地使用权流转以期杜

绝上述现象，是通过侵犯农民房屋所有权的手段规避了本应通过其他手段实现土地

控制的国家责任。因此要有效控制宅基地的数量，应从宅基地使用权的分配、流转

制度上下功夫。

如前所述，宅基地使用权的本质在于保有地上物。城乡二元社会结构正在发生

改变，一方面农村还实施着一贯的土地制度，另一方面农村经济又已融入了市场经

济之中。从这两个方面出发，宅基地使用权的本质应有两层含义。

一层含义是