房地产投资课件.pptVIP

房地產投資第一節房地產投資的涵義和特徵一、房地產投資的涵義（一）投資的一般涵義投資通常是指投入一筆貨幣資本（或其他某種資產類型），通過生產經營，期望將來能夠獲得的收入，超過原來的價值，即預期收益投資的實際進行一般要受三個方面因素的影響：投資機會投資收益水準儲蓄水準第一節房地產投資的涵義和特徵（二）房地產投資的基本含義房地產投資，是指資本所有者將其資本投入到房地產業，以期在將來獲取預期收益的一種經濟活動房地產投資形式多種多樣房地產開發出租經營而購買住宅或辦公樓資金委託給信託投資公司用以購買或開發房地產企業建造工廠、學校建設校舍、政府修建水庫第一節房地產投資的涵義和特徵二、房地產投資的特徵1、房地產投資對象的固定性和不可移動性2、房地產投資的高成本性3、房地產投資的長週期性4、房地產投資的高風險性5、房地產投資的強環境約束性6、房地產投資的低流動性第一節房地產投資的涵義和特徵三、房地產投資過程房地產投資過程實際上就是房地產專案開發經營的全過程1、投資分析（1）市場分析（2）財務分析（3）可行性分析2、土地開發權的獲得3、房地產建設開發4、房地產銷售經營第二節房地產投資風險一、房地產投資風險的概念一般而言，風險是指某種不利事件發生而引起損失的可能性。或者以偏離預期利潤的可能性來定義風險，即凡低於預期利潤率的事件發生的可能性都可以稱之為風險房地產風險是指房地產投資過程中，某種低於預期利潤，特別是導致投資損失的可能性第二節房地產投資風險標準差越小概率分佈越密集，有關投資的風險也就越小。通常，概率分佈的標準差可以按以下步驟求取：（1）計算概率分佈的期望值期望值＝π＝ΣπiPi，其中πi是與第i個結果相對應的收益，Pi是第i項結果的發生的概率，期望值是各項可能結果的加權平均值，以發生概率作為各項可能結果的權數（2）用每個可能結果的收益值減去期望值（用不加下標的π表示期望值）可以得出一組偏離期望值的離差：離差I＝πi-π（3）每個離差求平方，再去乘有關結果的發生概率，最後求離差平方和，可得概率分佈的方差。方差＝σ2＝Σ（πi-π）Pi（4）取該方差的平方根，即可以得到標準差第二節房地產投資風險二、房地產投資風險的主要類型從引起風險的主要因素分：資產專用性風險營運風險財務風險市場風險社會風險自然風險從衡量風險狀態的角度分：靜態和動態商業風險內部和外部財務風險第二節房地產投資風險三、房地產投資風險管理投資風險的控制即在於能及時地發現或預測到這種風險並能及時採取有效的措施，化解、緩和、減輕、控制這種風險，減少投資者預期收益損失的可能性第二節房地產投資風險風險的具體管理方法如下：1、風險移動所謂風險移動，一方面是在預期收益相同的情況下，投資於風險較小的房地產專案；另一方面，是通過市場調查實行正確決策來預測和控制風險2、風險分散所謂風險分散是通過多專案投資組合及多種經營，利用不同專案的不同風險特性來分散風險3、風險控制風險控制主要是通過加強資產管理來實現的4、風險轉移所謂風險轉移是通過合理改變經營形式將一部分或全部風險由另一方來承擔第三節房地產投資效益一、房地產投資效益的基本涵義和表現房地產投資效益指的是在房地產投資活動中的勞動佔用、勞動消耗與勞動成果之間的比較房地產投資效益，可以區分為微觀效益與宏觀效益兩個方面投資的微觀效益是直接投資者企業所獲取的淨收益投資的宏觀效益則是指對整個國民經濟和地區經濟（城市）所起的促進作用第三節房地產投資效益房地產投資效益主要表現為經濟效益、社會效益和環境效益三大方面經濟效益是指房地產投資所取得的經濟成果，它可以用價值指標借助貨幣來計量，主要衡量指標是投資回報率、利潤率社會效益，一般意義上包括房地產投資對整個社會經濟、政治、文化、城市建設、居住生活等方面所帶來的效益環境效益是指房地產投資在維持、改善和保護人們生存環境方面的作用第三節房地產投資效益房地產投資效益有著不同的特點，具體表現在以下幾個方面：1、階段性和不平衡性2、多向性和擴散性3、長期性和固定性第三節房地產投資效益二、房地產投資決策1、房地產投資決策的涵義一般而言，決策就是在目標既定的情況下，尋找可以達到目標的各種可行方案，然後對這些方案進行比較分析，最後選出一個最優可行方案的過程房地產投資決策就是對擬建房地產投資專案的必要性和可行性進行技術經濟分析，對可以達到目標的不同方案進行比較和評價，並作出判斷，選擇某一方案的過程房地產投資決策對房地產業和房地產市場的完善和發展具有十分重要的意義房地產空間的固定性特徵，一旦