房地产业的产品课件.pptVIP

房地產業的產品一、建築地塊

（一）建築地塊概述建築地塊：與房地產開發建設和經營活動相關的那部分城市土地。按照加工程度不同分為：生地：尚未經過房地產開發的農地和荒地（處女地），是有待加工的房地產原料熟地：經過幾通一平的開發或已經拆遷完成，可供直接建設的土地，即建築地塊產品，沒有被地上無填充的空地。毛地：城市中需要拆遷而尚未拆遷的土地，生熟程度介於兩者之間。相同：不再是純粹的自然地，是有機統一體——自然地、地下基礎設施、地區環境條件不同：開發程度不同轉讓價格不同利用價值不同（二）土地

1、土地概念及屬性土地：由地球表面上空一定高度、地球表面以及地下一定深度的岩石、土壤、礦藏、水域、植被和氣候等組成的自然綜合體地上：氣候地表：除海洋以外，陸地、水面地下：礦藏地熱沼氣（二）土地

1、土地概念及屬性自然屬性：自然物，地球自然演化的產物。經濟屬性：以自然屬性為前提形成的人地關係生產力屬性：最基本的生產生活資料，“勞動是財富之父，土地是財富之母”。生產關係屬性：由土地稀缺而產生的土地所有權及各項權利，所有、管制、使用、規劃、處置、受益、抵押、租賃、轉讓等其他屬性：國家主權文化：審美情趣、黃土黑土紅土文化、北京社稷壇的五色土其他：？（小結）土地是：純自然之物，生產勞動的產物和條件，體現人與人之間關係的物的仲介，社會所有權和使用權關係的載體啟示：地段不可複製節約用地，提高土地利用率產生級差地租，優質地難求用地養地結合，永續利用（二）土地

2、土地特徵自然特徵（土地固有，與生俱來，與人類開發沒有必然聯繫）土地位置固定性土地面積有限性土地品質差異性土地功能永久性（耐久性）經濟特徵（土地經濟屬性的反映）土地供給稀缺性利用方向變更困難、效用多樣性土地報酬遞減趨勢土地屬於不動產啟示：地價看漲規劃設計審批要審慎講究投資效率產權交易管理複雜嚴格（二）土地

3、土地分類（土地用途管制制度）農用土地建設用地未利用土地（二）土地

4、城市土地靜態特徵位置突出重要交通依賴土地面積影響小變更使用方向難度大動態特徵土地城市化質態低劣化城市土地所有制特徵（國有）品質取決於對各種功能的適應程度（二）土地

5、地產土地財產，是土地經濟形態，在一定土地所有制關係下作為財產的土地權利形態：土地所有權及相關權力實物形態：具有一定產權的土地價值形態：土地價格，地租（小結）把握一塊建築地塊、城市土地需考慮：位置地段、價格、面積、形狀、四至、權利利用狀況、規劃設計、生熟程度、地質水文、氣候條件、臨界狀況、環境配套、交通狀況二、房屋、構築物及房地產服務

（一）房屋房屋：房屋建築物與建房地基的統一體。香港：物業與地業的統一。房屋是房地產業的終極產品。建築物是統一體當中具有決定意義的部分。把握內容：1建築物必備的四個基本要求2房屋四大構成要素3房屋種類4房屋社會經濟功能（一）房屋1、建築物必備的四個基本要求（1）功能要求：符合生產生活需要（2）物質技術要求：建材、結構、工藝（3）建築形象要求：是城市立體形象的外殼，包括內外空間組合、建築形體、式樣、細部處理、裝飾、色彩等（4）能供人居住或從事其他活動：（與構築物不同）是政治經濟文化的基本場所和生存空間，只要有上蓋就算房屋（一）房屋2、房屋的四大構成要素（1）建築材料：金屬：建築五金非金屬：木材水泥、玻璃、陶瓷塑膠、防水、保溫隔熱、吸聲、塗飾（2）建築地基：建築地塊、宅基地（3）內部設施：民居：水暖、衛生、燈具、電工、電器、煤氣、通訊、空調工業用房：生產設備等（4）外部環境：基礎設施、地理位置、道橋、文娛、生活服務等綜合條件（一）房屋3房屋種類按照基本使用性質劃分為住宅和非住宅（1）住宅按建設標準分（面積、設備、裝修、投資、工程品質、環境品質等）：1—4類按層數高度：1-3低、4-6多、7-9中高、10層以上24米以上高層、30層以上100米以上超高按承重構件主要材料：鋼、鋼筋混凝土、磚混磚木、其他（2）非住宅：生產、營業、行政、其他（一）房屋4房屋社會經濟功能住宅：生活資料：滿足生存、發展、享受需要社會交往：會客廳、起居室心理功能：歸屬感、認同感、隱秘、安全、成就、滿足感非住宅：工業：生產資金安全商業：資金營運行政：社會治安、管理、保健、人才培養住宅：居住區配套設施功能二房屋、構築物及房地產服