房地产经济的宏观调控课件.ppt

房地產經濟的宏觀調控第一節房地產經濟宏觀調控的必然性和目標一、房地產經濟宏觀調控的必要性房地產經濟的宏觀調控，是指政府通過經濟的、法律的、並輔之以計畫的、行政的政策手段和市場機制，對房地產行業的經濟運行進行的宏觀調節和控制1、房地產經濟的宏觀調控是房地產資源優化配置的需要2、房地產經濟的宏觀調控是引導房地產業健康發展所必需3、房地產經濟的宏觀調控是促進國民經濟持續穩定增長的客觀要求第一節房地產經濟宏觀調控的必然性和目標二、房地產經濟宏觀調控的目標（一）調節供求關係，實現房地產經濟總量的基本平衡總量平衡是指房地產的供給總量和需求總量的平衡，這是房地產經濟宏觀調控的首要目標房地產商品固定性的特點造成其供給和需求的地區性特別強，所以要重在一個地區或城市內實現供求平衡房地產市場需求存在著潛在需求和有效需求的區分，房地產商品的供給總量不能以潛在需求為依據，而是必須與市場有效需求總量相平衡房地產經濟作為一個子系統，不僅要實現自身的供給和需求的平衡，而且要放在整個國民經濟範圍中加以考察，協調房地產經濟總量與整個國民經濟總量、特別是地區經濟總量的關係，實現平衡發展第一節房地產經濟宏觀調控的必然性和目標（二）優化房地產業結構，提高資源配置效率結構協調和結構優化是房地產經濟宏觀調控的重要目標結構協調，主要是指與現階段經濟發展水準相適應的合適的比例關係，協調發展結構優化則是指結構的升級換代第一節房地產經濟宏觀調控的必然性和目標（三）合理房地產價值構成，保持房價的基本穩定房地產價格是價格體系中的基礎性價格，對於相關產品的價格具有重大影響，特別是住宅價格直接關係到居民的購房承受能力和居住水準在市場經濟條件下，房地產價格是由市場機制調節的，但政府也可以運用經濟、法律等手段，運用市場機制，在一定程度上控制房價通過控制土地價格和合理稅收政策，影響房地產開發成本，促進房地產價值構成合理化通過信貸政策和財政政策，調節房地產供給和需求，促使供求平衡，從而實現房價基本穩定通過法律法規和工商行政管理等手段，規範房地產市場價格秩序，制止亂漲價、價格欺詐等違法行為，使房價納入法制化軌道第一節房地產經濟宏觀調控的必然性和目標（四）確保房地產業持續穩定健康發展，更好地滿足生產建設和居民生活消費的需要持續發展指房地產經濟的長期發展，不僅要考慮當前的發展，而且要為今後的長期發展創造必要的條件穩定發展，就是要保持適當的增長速度，避免忽高忽低、大起大落的波動健康發展，就是按比例的協調發展，既有正常的發展速度，又有比例關係的相對平衡，取得較好的經濟效益第一節房地產經濟宏觀調控的必然性和目標三、國民經濟調控與房地產經濟調控的關係整體與個別、全局與局部的關係。從總體上說，中央的宏觀經濟決策是從全國、全局的經濟形勢出發的，適用於全國一切行業和一切地區，房地產業作為國民經濟的有機組成部分，必須服從中央宏觀調控的總體決策，不能藉口行業或地區的特殊性游離於宏觀調控之外另一方面，在局部服從全局的前提下，對不同產業宏觀調控的方向和力度也要因地制宜、區別對待第二節房地產經濟宏觀調控的主要政策手段一、房地產產業政策通常所講的產業政策，是指政府在某一時期為了實現本國社會經濟增長和各產業之間的協調發展目標，所採取的產業調整政策措施產業促進政策產業抑制政策房地產產業政策，是政府通過產業定位、產業發展規劃和政策導向，對一定時期房地產業發展制定並實施的基本政策，以此引導房地產業與國民經濟相協調的、穩定健康的發展第二節房地產經濟宏觀調控的主要政策手段（一）房地產產業政策的目標房地產產業政策目標，是政府根據經濟發展需要和房地產業的現實狀況所制定的發展目標（1）房地產業發展水準目標（2）房地產內部結構協調目標（3）房地產業效益目標第二節房地產經濟宏觀調控的主要政策手段（二）房地產產業政策的實施手段間接的經濟調節手段資訊引導手段直接的行政控制手段第二節房地產經濟宏觀調控的主要政策手段（三）房地產產業政策的層次第一個層次是關係國民經濟全局的總體房地產產業政策房地產產業定位和房地產產業發展政策第二個層次是房地產行業內部的各類政策土地使用制度政策城鎮住房制度及其基本政策產業內部各類房地產商品比例結構政策房地產綜合開發和綜合經營政策培育和完善房地產市場體系政策房地產行業管理政策第二節房地產經濟宏觀調控的主要政策手段第三個層次是各類房地產政策體系中更為具體化的政策規範土地市場的一級土地市場國家壟斷政策土地使用權出讓與轉讓政策、征地拆遷政策等規範房地產市場運行的房地產市場交易政策、房地產價格政策、房屋租賃政策、物業管理政策等實施城鎮住房制度的住房供