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不飞则已，一飞冲天；不鸣则已，一鸣惊人。——《韩非子》
房地产开发程序
房地产开发收入确认条件和确认结转成本、计税成本的分析
一、基本原则从谨慎性原则出发，房地产企业的收
入确认一般应满足如下几个条件：
1.房屋竣工并验收合格（说明商品是合格的）；
2.完成竣工结算（说明成本能够可靠地计量）；
3.签订售房合同及收取房款（说明房款收入已能可
靠计量且已经或能够流入企业）；
4.房屋办理了移交手续交付业主使用（说明与房屋
所有权相联系的风险和报酬及房屋的管理权和控制权均全
部转移）。
在一般情况下，竣工结算时间和合同签订时间一般早于
交房时间，所以实践中房地产开发企业商品房销售收入的确
认时间多为办理房屋交接手续之日，该日之前收取的款项在
会计核算上视为预收房款，待交房日确认销售收入实现后再
结转计入“主营业务收入”。二、特殊问题1.风险和报
酬尚未转移
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不飞则已，一飞冲天；不鸣则已，一鸣惊人。——《韩非子》
房地产开发程序
在房地产销售中，房地产的法定所有权转移给买
方，通常企业应确认销售收入。但以下属于风险和报酬尚未
转移的情况：①卖方根据合同规定，仍有责任实施重大行动，
例如工程尚未完工。在这种情况下，企业应在所实施的重大
行动完成时确认收入。②房地产销售后，卖方仍有某种程度
的继续涉入，如销售回购协议、卖方保证买方在特定时期内
获得投资报酬的协议等。卖方在继续涉入的期间内一般不确
认收入。
2.签订预售合同或正式合同时不能确认收入
签订预售合同时，房屋往往并未建成，面积没有最
后确定，商品所有权上的主要风险和报酬未能转移给购买
人。即使货款已全部收妥，由于此时的管理权和控制权还掌
握在开发企业手中，与收入相匹配的成本还不能准确计量，
故不能确认。
订立正式合同时，虽然法律意义上的要约已经成
立，但标的物房屋未经购买人验收认可，商品所有权上的主
要风险和报酬仍未转移给买方。我国现行商品房销售合同采
用的是建设部统一规范的格式合同，在开发产品竣工验收前
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不飞则已，一飞冲天；不鸣则已，一鸣惊人。——《韩非子》
房地产开发程序
后均可能签订。在合同中规定有诸如面积差异、房屋质量等
问题的处理约定，因此在购买人验收认可前，存在有退款风
险甚至退货风险，故不宜确认收入。只有符合建造合同的条
件，并且在不可撤销的建造合同的条件下，方可按照建造合
同收入确认的原则，按照完工百分比法确认房地产开发业务
的收入。
3.开发产品已竣工验收，但竣工决算还未完成能不
能作销售确认
这是一个实践中存在分歧的问题。如果完全从谨慎
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