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吾日三省乎吾身。为人谋而不忠乎?与朋友交而不信乎?传不习乎?——《论语》
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对住宅小区停车位（库）所有权归属问题的分析
内容提要：随着住房商品化的进一步深入，住宅小区的停车位问题已成社
会热点问题之一。其争议的根源在于我国对小区停车位库的产权归属没有明确的
法律规范，房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态，严重地损害了
当事人的合法权益，妨碍着房地产市场的健康地发展，给社会经济生活和公共管
理带来诸多的难题。所以建立完善的法律制度，对此问题加以明确规定，是当务
之急，也是十分必要的。
关键词：住宅小区停车位所有权归属问题
随着住房商品化的进一步深入和有车一族的不断涌现，住宅小区的停车位问
题已成为社会的热点问题之一。其争议的根源在于我国对小区停车位库的产权归
属没有明确的法律规范，房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态，
严重地损害了当事人的合法权益，妨碍着房地产市场的健康地发展，给社会经济
生活和公共管理带来诸多的难题。所以建立完善的法律制度，对此问题加以明确
规定，是当务之急，也是十分必要的。对此，我国去年已经颁布了《物权法》，
但实施到位尚需时日。本文着重从我国的实际情况出发，围绕小区停车位、库的
产权归属问题进行粗浅分析，唤起广大业主的维权意识。
一、建筑物所有权的构成和《物权法》的有关规定
要弄清住宅小区的停车位、库的归属问题，就必须了解建筑物所有权的构成
成分和《物权法》的有关规定。建筑物所有权是由专有权和共有权两方面构成的，
其权利的客体也包括两个方面，即专有部分和共有部分。专有部分主要是指根据
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吾日三省乎吾身。为人谋而不忠乎?与朋友交而不信乎?传不习乎?——《论语》
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建筑物的结构和功能而分割出来的，具有独立建筑构造和独立使用功能的部分。
共有部分则指建筑物的共用部分和附属设施等不具独立使用功能的建筑部分。
《物权法》第76条规定：“建筑区划内的绿地，道路以及物业管理用房，属于业
主共有，但属于市政建设的除外。会所车库的归属，有约定的，按照约定，没有
约定或者约定不明的，除建设单位能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”
这里边有三层含义：一是绿地，道路以及物业管理用房，属于业主共有。二是会
所、车库的所有权归属问题，有约定的依照约定。三是没有约定的，或者约定不
明的，除了开发商能够证明其享有所有权的以外，属于业主共有”。特别是目前
争议较多的小区车位、车库所有权归属问题，《物权法》规定，“建筑区域内，规
划用于停放汽车的车位，车库的归属，由当事人通过出租，出售或者附赠等方式
约定。占用业主共有的道路，或者其他场地用于停放汽车的车位，则归业主共有”。
二、住宅小区停车位的范围
根据《物权法》规定，建筑区域内，规划用于停放汽车的车位，车库的包括
以下几种：
（一）住宅小区地面停车位
地面停车位是指经政府发出的《建设工程规划许可证》批准同意，在住宅
小区地面上直接设置的停车设施，一般以划线分割方式标明。房地产开发商预
售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后，房屋单元办理初始登记及转移登记，
房屋单元所有人按份共同拥有该小区宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位
所在的地面面积包含在小区总土地使用面积之内，因此，该种停车位的使用权
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