当前的房企困境及应对策略——基于A市房地产市场的实地调研 202412.docx

本轮房地产政策的组合拳，标志着房地产政策进入整体宽松期。这既反映出此前政策在实施过程中仍未能取得理想效果，急需政策力度增强；同时也充分体现了中央政府在稳定房地产市场方面的态度。

2021年以来至今，全国房产市场经历了一轮下行周期。房价下跌幅度大，成交量减少多，新房供应规模持续走低，土地供求两端持续缩量。房地产企业主要面临负债端的流动性风险和资不抵债风险、资产端的库存压力和结构错配风险。房地产风险产生了显著的溢出效应，对经济增长、就业、金融稳定、地方财政和关联企业造成了持续负面影响。已出台的一系列房地产市场调控政策有效期均较短，无法真正抑制房地产市场危机。为助力房地产企业走出困境，需要“一企一策”化解房企潜在风险；政府直接为开发商提供流动性贷款；优化一线城市中心区房企土地用途；减缓房企不合理的税负压力。同时，应继续推行首套房个税抵免政策以及全面放开一线核心城市限购与限贷政策。更为重要的是，经济稳增长是成功化解房地产市场风险的最重要保障。

一、房地产市场现状

自2021年7月恒大出险起至今已3年多，中国房地产市场已经历约15个月的下行期。作为中国一线城市，A市在全国房地产市场具有重要地位和显著特点。在此轮房地产市场下行周期中，A市房价下跌幅度很大，二手房房价下跌已超过30%。本文从房产市场和土地市场两个角度阐述房地产市场现状。

（一）房产市场

房价下跌幅度较大。首先，新建住宅方面，根据Wind数据统计，2024年1-8月，中国百城样本住宅平均价格为16362.3万元，中国百城住宅价格指数同比上涨1.14%（见图1）。新房房价名义价格粘性大，通常不会直接从价格上进行操作，通常新房销售通过打折、优惠、送东西等促销手段以85折或9折价格成交，价格下降主要体现在费用上而非直接体现在价格上。因此，价格指数可能无法反映出房价的下跌。截至2024年8月底，A市新房成交均价为5.97万元/平方米，同比2023年下降9.1%，同比2020年降幅为12.3%。

其次，二手住宅方面，根据Wind数据，2024年1-8月，中国百城二手住宅挂牌均价为14723.2万元，同比下跌5.67%（见图1）。截至2024年8月，北上广深的二手房价格距离各自最高点分别下跌28%、28%、28%与38%（见图2）。基于调研得到，截至2024年8月底，A市二手房成交均价为每平米5万元，基本为2016年的水平，比最高点（2021年1月份或2月份）下跌31%，与其他城市相比，属于下跌幅度较大的城市。

房地产市场成交量明显收缩。根据国家统计局数据，自2022年1月起，全国商品房销售面积累计同比均为负值，2024年1-8月为6.1亿平方米，同比下降18.0%。全国商品房销售额自2022年1月起也同步下降，除2023年3-6月外，其余月份均为同比下降，2024年1-8月商品房销售额为6.0万亿元，同比下降23.6%（见图3）。我们基于调研发现，2024年1-9月，A市商品房销售面积为248.8万平方米，同比下降27.7%；商品房销售套数为22781套，同比下降29.1%。从新房客户来访量来看，2024年5月到6月中上旬的单盘平均来访量每周大约为156，7月降低为103，8月降到104，目前依然呈现下降趋势。目前A市新房市场的成交量创下近5年的最低点，二手房过户量在2024年8月环比下跌19%，仅为最高时的四分之

新房供应规模持续走低，供给端表现整体偏弱。据国家统计局数据显示，全国商品房新开工面积自2021年7月起均为同比下降，2024年1-8月累计为4.9亿平方米，同比下降22.5%；全国商品房施工面积自2022年5月以来持续下降，2024年1-8月累计为70.9亿平方米，同比下降12.0%；2024年1-8月的全国商品房竣工面积为3.3亿平方米，同比下降23.6%（见图4）。

A市房地产市场疲软的主要原因如下。

其一，宏观经济不确定性较大。当前中国经济处于下行阶段，市场预期仍在持续走低，购房者收入下降导致无力购房或者承担房贷费用，在房价走势、经济环境以及自身支付能力方面也存在担忧，普遍存在观望心态，购房意愿降低。

其二，A市房地产供应结构问题突出。一方面是新房和二手房之间的供给矛盾。房价下跌导致二手房抛售增多，挂牌量增加幅度较大，增加了房产供应，加剧新房销售的压力。2024年1-9月，A市二手房成交面积和成交套数分别同比增加39.1%和4