上海市长宁区人民法院涉商业房屋租赁合同纠纷案件审判白皮书（2019-2023）.docxVIP

1

上海市长宁区人民法院涉商业房屋租赁合同纠纷案件审判白皮书（2019-2023）

涉商业房屋租赁合同是指出租人将房屋出租给承租人用于商业使用，承租人支付租金的合同。与普通房屋租赁合同相比，涉商业房屋租赁合同涉及的主体和标的更为复杂，租赁双方的权利义务关系也更加多样化。随着经济全球化和市场经济的发展，涉商业房屋租赁合同在商业活动中占据着越来越重要的地位。涉商业房屋租赁合同不仅涉及到房屋租赁双方的权利和义务，同时也直接影响到企业运营的稳定性和营商环境的维护。然而，由于该类合同自身的复杂性和商业环境的多变性，导致涉商业房屋租赁合同纠纷频发，一定程度上影响了市场的健康发展。因此，研究涉商业房屋租赁合同纠纷的审判实践，对完善法律制度、规范市场行为具有重要意义。

一、涉商业房屋租赁合同纠纷案件的审判概况

2019年至2023年期间，我院共计受理房屋租赁合同纠纷案件3292件，其中涉商业房屋租赁合同纠纷案件2296件，占比69.74%；期间共计审结房屋租赁合同纠纷案件3288件，其中涉商业房屋租赁合同纠纷案件2273件，占比69.13%，涉商业房屋租赁合同纠纷案件收案与结案数量在房屋租赁合同纠纷案件中占比最高，该类案件主要呈现如下特点：

2

1.案件数量稳步增长，调撤比例高，涉诉主体较为集中。

2019年至2023年，我院受理的涉商业房屋租赁合同纠纷案件量总体呈现上升趋势，在房屋租赁合同纠纷案件总收案数中约占七成。其中2019年度收案数量370件，占比72.12%；2020年度收案数量488件，占比74.39%；2021年度收案数量488件，占比71.87%；2022年受疫情影响，收案数量减少至399件，占比63.33%；2023年度收案数量551件，占比67.69%。

而同一时期，我院审结的涉商业房屋租赁合同纠纷案件数量及占比与收案趋势基本保持一致。其中2019年度审结数量395件，占比71.04%；2020年度审结数量476件，占比73.34%；2021年度审结数量509件，占比72.51%；2022年度审结数量327件，占比61.35%；2023年度审结数量566件，占比66.75%。

收结案数基本处于逐年上升的趋势，主要原因在于：首先，出租房屋属性及用途受到特定经营业态的影响，房屋自身还需满足办理营业执照、完成个性化装修、通过消防验收等条件，各步骤环环相扣，任何环节均可能引发纠纷；其次，涉商业房屋租赁的租金标准及违约责任较普通租赁高出较多，当事人往往难以通过自行协商的方式以使纠纷化解在诉前；再次，涉商业房屋租赁涉及主体较多，常出现租赁主体变更、分割或多层转租、合同项下权利义务转让等情况，存在委托投资经营、委托投资管理等特殊经营方式，法律关系复杂，利益关系多元，各方难以达成一致意见，不易自行和解。

3

2019

2019年

2022年

2021年

2022年

2023年

（收）（结）

（收）（结）

（收）（结）

（收）（结）

（收）（结）

从结案方式来看，在2273件已结案件中，调解结案596件，撤诉结案753件，判决结案867件，裁定移送、驳回起诉等其他方式结案57件。调撤总数占总结案数的近六成（调解结案数量占比26%，裁定撤诉结案数量占比33%），显示部分涉商业房屋租赁合同纠纷案件中，合同主体间矛盾不深，在各方主体受疫情影响普遍资金压力较大且诉讼风险相对偏高的情况下，各方当事人更倾向于通过调解或庭外和解方式解决争议；判决结案数量占比38%，主要涉及合同陷入履行僵局、当事人均认为对方根本违约等方面，事实认定难度高、法律适用分歧大；另受疫情及防控措施影响，

大量案件采用线上审理方式，一定程度上增加了法官通过审理寻找调解突破口的难度，多以法官居中裁判的形式结案。

4

此外，部分大型商场楼宇涉讼案件数量较多，且易引发关联诉讼。如某涉案数最多的公司，在2019年至2023年间共计有案件154件，占涉商业房屋租赁合同纠纷已结案件数的比例为6.77%，主要原因在于该公司出租的房屋多为商场铺位，房屋承租主体的更替变化较大，涉及合同解除及到期清算的纠纷较多，合同履行期间双方矛盾累积爆发，难以自行和解。

2.原告以出租人为主，反诉比例高，承租人违约占比较高。

作为典型的双务合同，涉商业房屋租赁合同既赋予出租人收取租金的权利，又课予其提供符合约定用途及安全标准的房屋的义务。同时，承租人享有合理使用房屋的权利，但又需承担支付合同所约定的租金、物业