物业管理中存在的问题和解决办法.pdfVIP

博观而约取，厚积而薄发。——苏轼

物业管理是指由专门的机构和人员，依照合同和契约,对己竣工验收投入使用的各类房屋

建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、

安全保卫、公共绿化,道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。

一、我国物业管理发展中存在的问题

（一)物业管理服务收费问题一直是物业管理工作的难点

自从开始实施物业管理以来，物业管理服务收费问题一直是工作的难点，也是政府主管

部门立法和监管工作的重点。

从物业产权人、使用人的角度，主要是收费标准过高。对于物业产权人来说，主要是针

对房租而言,现阶段的低水平房租,使产权人交费额与房租相差很小;对于物业使用人来说，与

以往相比，除了交纳房租外,还必须承担住户个人交费项目的费用这笔难以承受的开支。价

格水平与服务质量也不相符。违规收费时有发生。比如擅自增设收费项目、擅自提高收费标

准、擅自处长收费期限、只收费不服务、多收费少服务、不按规定明码标价收费等等.

从物业管理单位的角度，主要是收费标准太低、项目不全。有资料显示，对于物业管理

项目进行成本核算，发现除了个别项目外，大多数收费标准低于成本价。同时收费责任不清，

承担风险过大。现阶段各物业管理企业承担了大多数公用部门的收费任务，不仅物业管理企

业要投入人力代收费用，而且由于拒缴、欠缴现象普遍存在，物业管理企业还不得不为住户

暂付大量费用，承担了很大的经济风险.

（二)物业管理企业经费严重不足

在实行物业管理后,居民从思想上、经济上都难以接受物业管理服务收费,这是物业管理

遇到的一个难点问题。有些物业管理公司之所以起步艰难，其关键是不能解决经费来源，仅

靠向住户收取服务费来解决物业管理的经费来源，大多步履维艰。公共设施、设备、维修基

金的资金难以到位,很少有物业管理企业落实到了这一笔资金；按合同规定的向每一个住户

收取的管理费收入又由于目前存在的对收费工作的不理解、不支持，住户欠缴、拒缴管理费

的现象时有发生，使这一笔资金也难以全部落实；合同之外的特约有偿服务收入由于大多数

物业管理企业特约服务项目少,业务量小，不能从中取得多少收入,对资金的补充也是杯水车

薪.

（三）物业管理的法制建设滞后

物业管理在我国的兴起也就是从近几年来开始的,国家出台了的法规虽然填补了我国物

业管理法律制度的空白,初步改变了我国物业管理无法可依的状况,然而，与物业管理实践对

立法的要求相比，仍有相当差距。由于在许多方面都缺乏明确的法律规定，使得在管理中形

成大量的矛盾与分歧，物业管理的纠纷事件日益增多，而物业管理公司、业主之间产生纠纷

后也缺乏仲裁机构和处理规程.

二、若干原因探析

博观而约取，厚积而薄发。——苏轼

(一）产生收费问题原因探析

传统的福利观念根深蒂固,物业管理意识尚未形成.在计划经济体制下，居民除交纳象征

性房租外，没有其它任何住房消费，而推行新的物业管理模式,住户要支付高出原有房租许

多的物业管理费，在观念上一时难以接受。同时行业规范尚不健全，竞争机制尚未形成。再

者收费标准背离价值规律,执法监督缺乏有力保障.在收费执法监督问题上，对于物业产权人、

使用人来说,可以通过消协、物价、房管部门甚至法院等途径维护自身合法权益，而对物业

管理单位来说，由于分户收费金额小，欠费住户数量多和欠费原因复杂等因素的制约,在目

前情况下，要通过法律手段监督和制约物业产权人、使用人交纳物业管理费，存在着诸多的

实际困难.

（二)物业管理经费不足的主要原因

（1)物业管理启动资金难以到位.当前我国