新版《房地产估价规范》（GBT50291.pdf

新版《房地产估价规范》（GBT50291

房地产估价作为一项中介服务，具有很强的技术性，而估价结果

更是关系到有关当事人的切身利益。随着近年来房地产开发建设事业

的不断发展，出现了许多新情况、新变化，我们对房地产估价需求的

多样化及房地产估价业务的深化和拓展，旧版《房地产估价规范》

（以下简称“规范”）已不适合当前的需求，进而有了新版“规范”

的产生。

新版“规范”对长期评估实践中遇到的问题进行有效梳理，更加

全面细化完善各章节内容，调整了章节划分；对房地产估价术语、概

念、对象描述进行了更全面的解析与统一；对估价方法做出了适用调

整，为各种目的下的不同类型房地产的估价提供技术支持；细化、完

善了估价原则、估价程序、估价方法、不同估价目的下的估价、估价

结果、估价报告、估价职业道德等内容，保证了房地产估价质量。新

版“规范”的制定在法律依据上不仅根据《中华人民共和国城市房地

产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》，同时以《国有土地上

房屋征收与补偿条例》为法律支撑，规范国有土地上房屋征收评估行

为，保证房屋征收评估客观公平。

以下就以章节形式分述《房地产估价规范》部分内容的差异及延

伸引向：

估价原则

新版“规范”中，区分了市场价值评估与其他价值评估和价格评

估应遵循的原则应遵循的原则，明确规范中所载5大原则仅为市场价

值评估的原则，其他估价目的和价值类型的评估可以相应增减，但不

得随意；强化独立客观公正原则，将其提至各原则之首；将谨慎原则

正式列入房地产估价规范；最高最佳利用原则中，区分权利人和意向

取得者对估价对象依法享有的开发利用权利。估价原则的修正调整，

凸显了估价的公平性，要求注册房地产估价师在估价作业过程中不偏

不倚、实事求是，以对各方估价厉害关系人均是公平合理形成的价值

或价格；面对不确定性，需充分慎重考虑导致估价对象价格或价值偏

低、偏高的因素，作出保守、稳妥选择，构建诚信评估的高位平台。

估价程序

估价程序的精细化不仅体现在新增受理估价委托、审核估价报告、

交付估价报告三个步骤，同时将内部审核流程正式纳入房地产估价规

范中，估价对象来源和沟通情况记录、估价中的不同意见记录并纳入

存档材料。估价程序的规范化是为估价工作科学、严谨的展开提供指

导性方针，保证估价资料是合法、真实、准确和完整的。确保估价工

作能够保质、按时完成，避免估价工作疏漏或重复浪费。提高估价难

度与成本，规范行业标准，规避估价风险，从此估价根本上让业务员

消失，进入只地不认人的阶段。

估价方法

新版“规范”增加了方法适用性分析，针对不同类项估价房地产

方法选用做了详细讲解，对于仅适用一种估价方法的估计对象，明确

说明可选用一种估价方法进行估价。

1、比较法的估价步骤有所调整，交易实例信息增加了交易方式、

付款方式、融资条件、交易税费负担情况等；明确表明可比实例成交

日期应在价值时点之前，不易超过一年且不得超过两年；增加对可比

实例的标准化处理；将原有的“区域因素、个别因素”调整为“区位

状况、实物状况和权益状况”调整；细化了原有的调整幅度和调整后

各比准价格的比例关系；增加了比准价格的计算方法。估价作业时没

有努力收集资料，不能成为不选用市场法的理由。交易实例库的建立，

是房地产估价一项基础工作，也是形成估价机构核心竞争力的重要手

段之一。

2、收益法对估价步骤做出调整，细化了收益法的模型，增加收益

期及各种情况下净收益的详细应用，增加了自收益期结束时起计算的

剩余期限土地使用权价值规定。指出同类物业报酬率的稳定性，不能

以调整报酬率作为调整估价结果的手段。

3、成本法调整了估价步骤；增加估价路径规定；细化土地成本规

定；修改并细化建筑物重置成本；增加“各项必要支出及应得利润”

的规定；修改了三种折旧的名称，修改了折旧的计算方法，细化了各

种折旧的计算；删除了双倍余额递减法计算方式，增加成本价值的规

定。

4、假设开发法调整了估价步骤；增加假设开发法的具体估价方法、

估价前提、开发经营期、后续必要支出、静态和动态分析法中各项参

数的计算。

5、其他估价方法，在旧版“规范”基础上增加了路线加法、标准

价调整法等方法，并增加各方法的适用范围等具体介绍。

不同估价目的下的估价

1、房地产抵押估价

新规程中房地产抵押估价中评估待开发房地产假定未设立法定优

先受偿权下的价值采用假设开发法的，