《房地产住宅项目可行性研究报告》 .pdfVIP

去留无意，闲看庭前花开花落；宠辱不惊，漫随天外云卷云舒。——《幽窗小记》

《房地产住宅项⽬可⾏性研究报告》

住宅项⽬可⾏性研究报告

⽬录

⼀、总论(4)

⼆、市场调研分析(8)

三、项⽬综合定位(22)

四、项⽬投资估算(34)

五、财务分析(42)

六、不确定性分析(43)

七、风险分析与对策(47)

⼋、附表(49)

⼀、总论

1、项⽬建设背景

根据南昌市城市规划发展的需要以及沿江东路⽚区控制规划要求，上海⾦厦房地产有限公司已通过拍卖取得原江西第四建筑⼯

程公司，共90.9亩。开发建设⽤地及⼟地⽤途性质变更⼿续由南昌市⼟地管理局和市规划局办理。

该项⽬初步⽅案设计已经完成，项⽬建议书已经省计委批准，各项前期⼯作和规划报批⽅案⼯作已相继开展。

2、项⽬概况

（1）项⽬名称：风“华盛世”

（2）建筑规模：12-7F、2-11F、2-12F

（3）建设地点：沿江东路（原江西第四建筑⼯程公司）

（4）规划⽤途：居住、商业

（5）建设单位：上海⾦厦房地产有限公司

（6）经营类型：房地产经营、综合技术服务员、咨询服务

（7）企业性质：其他有限责任公司

（8）资质等级：⼆级

（9）企业概况：上海⾦厦房地产有限公司于1992年8⽉正式成⽴。公司现有员⼯60⼈，其中各类职称的技术经济管理⼈员30

⼈，注册资⾦2000万元，资质等级为⼆级。公司资⾦技术实⼒雄厚，管理严密，能够独⽴承担各类⼤中⼩型房地产项⽬开发

与建设，⾃公司成⽴以来，先后开发的项⽬有：九江市赵家花园18000平⽅⽶旧房改造开发项⽬。⽬前在规划和开发建设的项

⽬有：南昌市建设路284号省建总公司建苑住宅⼩区旧宅基地改造项⽬等。公司采取新⼯艺、新技术，不断坚持科学管理，

以开“拓、求实、优质、⾼效”为宗旨，竭诚为社会各界服务。

（10）⼯程概况：风“华盛世”项⽬占地90.9亩，约60600平⽅⽶，总建筑⾯积109000平⽅⽶。其中住宅104640平⽅⽶，⾼层

住宅为13920平⽅⽶，多层住宅为90720平⽅⽶，商铺4360平⽅⽶；容积率1.8，绿化率35%，建筑密度25%。

（11）资⾦来源：本项⽬建设资⾦由上海⾦厦房地产有限公司⾃筹和银⾏贷款，不⾜的投资通过预售房款来解决。

根据收益计算，所得税前项⽬的财务内部收益率为14.83%，财务净现值（Ie=10%）万元。财务分析结果表明，项⽬的社会效

益和经济效益较好。

3、可⾏性研究报告编制依据

（1）省计委计投[2004]32号⽂《关于风“华盛世”项⽬建议书的批复》；

（2）上海⾦厦房地产有限公司签定的《国有⼟地使⽤权出让合同》；

去留无意，闲看庭前花开花落；宠辱不惊，漫随天外云卷云舒。——《幽窗小记》

（3）南昌市规划设计院《沿江东路沿线控制性详细规划》；

（4）上海同济⼤学建筑⼯程学院设计研究院《风华盛世“”项⽬初步规划⽅案》；

（5）原江西第四建筑⼯程公司地质勘测资料；

（6）南昌市城市规划局《南昌市⼟地使⽤变更通知书》；

（7）省审计事务所验资证明；

（8）中国建设银⾏江西分⾏资⾦证明；

（9）国家计委《建设项⽬经济评价⽅法与参数》（第⼆版）；

（10）建设部《房地产开发项⽬经济评价⽅法》；

（11）国家计委《投资项⽬可⾏性研究指南（试⽤版）》

4、可⾏性研究报告研究范围

根据风华盛世“”项⽬建议书批复和初步规划⽅案，本研究⼯作范围主要是住宅市场分析及营销战略、建设规模及功能，住宅及

公⽤⼯程建设⽅案，投资估算与资⾦筹措，项⽬经济效益评价等。

5、研究结论及建议

本项⽬属房地产住宅开发项⽬，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发⽤地变更及项⽬建设规划⼿续已在办理，部分建设

资⾦通过⾃筹和银⾏贷款来解决，其余部分由预售房款解决，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档⾛向

⾼档的发展趋势和南昌市已有⼀部分收⼊较⾼的住宅消费群体，户型规划为中⾼档住宅，根据对南昌市住宅市场分析预测，项

⽬开发有市场销路。财务分析结果表明，项⽬经济效益可⾏。

从⽬前房地产市场分析，商品住宅结构性⽭盾还很突出，建议在下⼀步⽅案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再进⼀

步的市场调研，尤其是⾯积较⼤的商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型和⾯积，并

做好⼯程建设规划，加强楼盘营销⼯作，降低开发建设成本，尽量减⼩项⽬风险。

6、主要经济技术指标

风华盛世“”项⽬主要设计指标见表1、表2表1：“

表2

去留无意，闲看庭前花开花落；宠辱不惊，漫随天外云卷云