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本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。**土地和房地产项目经济测算假设开发法是测算土地取得价格最为科学的方法假设开发法的原理：开发商的最终目的是为了得到可销售的房屋而非土地。因此，决定一宗土地价格高低的最根本因素是该地块上的房屋建成后的市场销售价格。也就是说，我们可以从房价倒推出地价，这种方法在估价上称为假设开发法或者剩余法。计算公式为：地价V＝开发价值-建造成本-取地税费-管理费-不可预见费-销售费用-销售税费-利息-融资成本-土地增值税-公用设施专用基金-利润土地价格估算对于市场预测准确是土地价格测算科学性的基础假设开发法的适用性分析：运用假设开发法的关键和难点是鉴定所需要的未来开发、销售的数据资料是通过市场调查和分析预测得来的，这些数据资料的准确与否，直接影响鉴定结果的客观、合理。而分析预测通常是不容易把握的。所以，我们在运用假设开发法时，市场调查必须详实，分析预测必须客观，这样，鉴定结果才能够比较准确。假设开发法需要确定的参数：物业建成后的销售价格；物业的开发周期；物业的开发成本土地价格估算案例：项目用地性质为商住项目，根据委托方提供的建筑设计方案，相关规划指标如下用地面积（平方米）32,713.00容积率2.998总建筑面积（平方米）131,252.90商业面积5,870.50住宅面积91,340.60会所面积868.00架空层面积2,124.80车库及设备用房31,049.00土地价格估算Step1:测算项目开发价值土地价格估算预测项目在一年后的销售情况（以项目取得预售资格后的项目均价）：商业售价：8000元/平方米；住宅销售价格4000元/平方米。则项目能够实现的销售收入为：41232万元。Step2:测算项目建筑成本（不含地价）预测项目的建筑成本（在大亚湾项目的高层建筑成本）：土地价格估算序号工程项目工程成本（元/平方米）住宅及住宅商业地下室架空层1勘查、设计费用808080802桩基础606060603基础土方101010104主建成本10501050120010005水电安装13013013006消防606060607电梯15015015008通讯10100109有线电视101001010煤气管道202002011室外配套100100010012智能系统20202020合计1,7001,70017101370项目的总建筑成本为22274万元Step3:测算项目开发成本及费用①取地税费：取地税费包括契税3%及印花税0.05%.；取地税费=(3%+0.05%)V=0.0305V（元）（土地交易中心询问）②管理费：取建造成本的3％。③不可预见费：取建造成本的3％。④销售费用：取开发价值的3％.⑤销售税费：包括营业税、城建税、教育费附加、印花税，合计为开发价值的5.23％。（当地地税局取得相关数据）⑥利息：利率取2年期企业贷款年利率R为7.56%，土地费用一次性投入，建安工程费用建设期内均匀投入，根据项目的规模确定其建设期n为2年，则：利息＝（V+取地税费）×[(1+R)n-1]+(建造成本+管理费+不可预见费+销售费用)×[(1+R)N/2-1]⑦融资成本：一般取利息的10%。⑧土地增值税：普通住宅项目增值率不超过20%，无需缴纳土地增值税。⑨公用设施专用基金：深圳以外的城市不存在，（关内为建造成本的2%，关外还需要增加土地）⑩利润：利润率取25%土地价格估算1项目评估报告概述45236项目投资及筹资分析项目建设周期分析项目市场分析项目效益及风险分析案例分析项目工程进度安排Step4:土地价格测算土地价格估算地价V＝开发价值-建造成本-取地税费-管理费-不可预见费-销售费用-销售税费-利息-融资成本-土地增值税-公用设施专用基金-利润V＝4599(万元)房地产项目经济评价解决的是预测项目的经济效益和部分风险问题经济评价部分主要参考中华人民共和国建设部发布《房地产开发项目经济评价方法》项目经济测算测算的目的：以租售收入、建设投资、经营成本和流动资金的估算为基础，考察整个计算期内现金的流入和流出，编制项目投资的现金流量表，利用资金的时间价值的原理进行折现，计算项目投资内部收益率和净现值等指标，从而为企业的投资/融资提供决策支持。经济测算以动态分析为主，静态分