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房地产税对房地产的影响

房地产税对房地产的影响

摘要：房地产税收的试点方案公布后引起了社会的广泛关注，这对于对热的房地产业产生了不小的影响。当前房价缓慢上升让人们对新一轮调控充满了期待，房产税成为大家关注的焦点。中央经济工作会议强调，继续坚持房地产市场调控政策不动摇。目前扩大房产税改革试点范围的方向已经确定，唯一不确定的只有时间。在全国房价居高不下、购房艰难的形势下，房产税作为房地产调控的重要工具，被赋予了很多期待，不少人把房产税当成压垮房价的最后一根稻草，实际上存在一定误解。

2011年1月28日，上海和重庆同时公布了房地产税收试点方案,这标志着我国房地产税收改革正式拉开序幕。由于这次房地产税收改革开展讨论的时间比较久，社会关注度比较高。

房产税是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。，房产税仅是房地产税收中保有环节征收的一种税赋，在我国也不是一种新的税源，在建国初期就存在，后并入它税。1986年10月1日恢复开征，但仅局限于商业地产，对住宅免征，导致住宅房产税长期“空转”，所以这次房地产试点方案只不过是做实而已。

从短期来看，房产税对中国房地产市场的影响微乎其微。据消息人士称，在重庆的方案中，计入征收房产税商品房的建筑面积可能为144平方米以上，多套房建筑面积实施累加制，超过200平方米也可能被征收房产税。而房产税税率可能为房地产当年市场价格的0.5%-1.5%。关于上海的房产税，有消息称将新老划断，只针对未来

新出售的房产征收。莫尼塔投资公司数据显示，以别墅和200平方米以上的高档住宅为例，截至去年11月，重庆高档房产占整个商品房销售6%，销售金额为10.4%;而从全国高档房产占比来看;若在全国范围内对高端房产征收房产税，影响范围仅占整个地产销售约为4.9%或更少。依照2009年全国高档住宅销售面积约为0.46亿平方米估算，若房产税率为0.8%，即使全国范围内对新增高档住宅征房产税，只能征收38.5亿元人民币税款，相对于去年全国土地出让成交总价款2.7万亿元，只是九牛一毛。而且拍卖土地的收入来得简单干脆，房产税的征收则比较繁琐。因此，房产税不会动摇地方政府对土地收入的依赖。

房产税短期内对房价的影响也几乎可以忽略不计。去年重庆商品房价格一年内上涨了约50%，而且是在把套内面积计价改为建筑面积计价的情况下。这样的投资收益，即使房产税税率是1.5%，也足够覆盖30多年的房产税，更何况房产税是按年分批交的。在有可能成为第二个房产税试点的上海，去年房价涨幅高达38.9%，按照前述分析，房产税对投资需求的抑制同样非常有限。这与2007年提高印花税税率但未能抑制股市投机是一样的道理。

不过，从中长期来看，房产税对房地产市场的影响较大，房地产税的开征对房价影响将会逐渐显现。重庆与上海现在只是试点，而最终的征收范围肯定会扩大到全国。如果最初只针对新购的房产，最终也有可能扩大征收房产税的范围(不过家庭唯一的房产征收的可能性不大)。而征收的过程也会越来越严格，部分房产的税率可能高出预

期。重庆市市长黄奇帆在去年6月曾透露了重庆房产税将实行累进税率。安邦首席研究员陈功表示，考虑到中国的国情，地方政府对房地产的价值评估有较大的影响力，房地产价值多少很可能由政府说了算，而房屋估价与房产税税额成正比，因此房产税将会成为调控房价的一个工具。

而房地产税对房地产的影响主要体现在：

1.房地产的价格和成交量：对于买房人来说，由于房地产税政策的出台，大家对房产的价值普遍为看跌的态度，导致房地产项目成交量在政策出台当期就出现了明显的下滑，从长期来看，房地产税政策试点地区规定高房价采取浮动的高额税率，尤其重庆的政策比上海政策更为严厉。当然，实际效果如何，还得看具体配套细则和执行的效果。虽然上海的方案比较宽松的，但上海配套的细则严厉一些。不过，随着储备土地的减少，地方政府的土地财政政策必然无法长期维持，开辟地方财政财源便成为一种必然，而房产税属于地方税，并且存量房市场占有率较高，则自然地成为土地财政的一种替代，成为地方财政新的稳定的财源。

2.对房地产消费结构的影响：从短期来看，大面积住宅会有一波价升量增的反弹行情。这可从供求两方面分析。从供给方面看，征收房地产税以后，大面积房型市场供应量会大幅减少。一方面源于超过标准存量大面积住户的惜售，特别是2套房以上的住户来说，一旦售出就不可能买进。因为新买进要受新政的影响，要交房产税。另一方面开发商会适当调整新房供给的房型结构，减少大