XX岸火车站商业广场项目可行性研究报告（最全）.doc

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XX岸火车站商业广场项目

可行性研究报告

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目录

一、总论 6

（一）项目建设背景 6

（二）项目概况 8

（三）可行性研究报告研究范围 9

（四）研究结论及建议 9

（五）主要经济技术指标 11

二、海安宏观市场分析 12

（一）自然状况 12

（二）三大产业分析 12

（三）主力产业分析 14

三、投资环境 15

四、城市规划前景 17

五、房地产市场现状 19

（一）全国房地产市场现状 19

（二）海安县房地产市场现状 22

六、商业用房市场分析 29

（一）商业用房市场现状 29

（二）商业用房需求及发展 30

（三）当前海安商业地产市场面临的矛盾和问题 33

七、海安楼市调查 34

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八、海安商业现状 42

（一）县城商业中心 42

（二）专业性市场 49

九、项目总体概况 55

十、项目SWOT分析 56

（一）项目优势 56

（二）项目劣势 57

（三）威胁分析 57

（四）机会分析 58

（五）综合评价 59

（六）本项目成功运作所需注意的焦点问题 59

十一、项目市场定位 60

（一）项目定位 60

（二）发展思路 66

十二、营销推广策略 70

（一）项目价值点分析 70

（二）推盘节奏 72

（三）推盘原则 73

（四）推盘步骤 73

（五）产品搭配 75

（六）销售策略 77

（七）定价策略 78

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十三、项目开发建设建议 81

（一）总体规划理念 81

（二）建设规模 83

（三）建设方案 84

十四、环境保护 91

十五、项目实施进度安排 92

（一）首期开发 92

（二）建设周期 92

十六、投资估算与资金筹措 93

（一）投资估算 93

（二）资金筹措 95

十七、经济效益分析 96

（一）经济技术指标 96

（二）销售价格分析 96

（三）销售进度 97

（四）盈利能力分析 98

（五）清偿能力分析 99

（六）资产平衡分析及资产负债分析 99

（七）不确定性分析 99

十八、风险分析及对策 100

（一）市场风险分析 100

（二）经营管理风险分析 102

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（三）金融财务风险分析 102

十九、销售前景预测 104

（一）综合社会效益 104

（二）项目前景预测 105

二十、综述 106

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一、总论

（一）项目建设背景

近几年来，我国城市商业网点建设发展很快，对繁荣市场，满足消费需求发挥了重要的作用。商业网点是城市物质文明和精神文明建设的重要窗口，商业网点规划已纳入城市国民经济和社会发展计划以及城市总体规划，尤其是我国加入WTO后，城市商业网点规划作为符合国际规则的政府调控方式，越来越为城市流通主管部门所重视。

商业地产作为第三产业的创新版块，在新一轮的商业发展过程中，其发展的空间和蕴含的商机都相当巨大。为了与需求拥抱，和市场同步，近几年来，国內商品销售市场为了适应新形势下消费群体心理、需求、形式的实际需要，进行了几乎脱胎换骨的变革，这就是商场从小开间的单一商品、组合商品的销售形式，走向规模化、综合化、一站式的销售形式。从而应运而生了“商城”、“超市”、“大卖场”等等。与此同时，随着海安经济的飞跃发展，城市规模和范围的不断扩长，市民原有的居住形态正在发生改变，市民的人均支配收入也在不断增加，因而人们对购物的需求和购物的理念也在同步地不断发生变化。“生活方便、交通便利、环境舒适、品种齐全、一站式购物、体验式消费”，现今己成为越来越多的人所向往的购物天堂。因此，以单开间门面为一家商场的规模形式已难以满足21世纪人们对商业一站式集中购物的需求增长。

我国政府对“入世”的积极态度，从一定意义上表明，政府要

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下决心用“以市场换市场”的方针来替代原来的“以市场换技术”和“以市场换资金”的政策，根据加入世贸总协议，中国将逐步放开商贸市场，如果把专业市场发展分成为初级阶段、竞争阶段、成熟阶段的话，目前我国的专业商贸市场行业已进入竞争阶段，竞争方式也由单一竞争转向服务、管理、技术等多方位竞争，经营者的管理水平和服务内涵都将向高层次延伸。未来二年内，品牌竞争将成为市场竞争的主体。同时，集中采购，目录销售，物流配送，网络营销等方式将成为市场的主流营销方式。

基于上述背景原因，为满足海安县城市发展的需要，满足城乡居民对商