商业房屋租赁合同法律风险及防范PPT(定稿).pptVIP

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋：租赁合同无效，可补正准或者未按照批准内容建设的临时建筑：租赁合同无效，可补正关于租赁合同效力01使用费：有效对待偿：关于租赁合同无效后法律后果02三、法律风险提示单击此处添加大标题内容房屋维修房屋结构变动房屋租赁合同履行、解除纠纷一、房屋维修承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。根据《合同法》相关规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。二、房屋结构变动一、案情卢某租用农某的一开间门面经营加工铝合金门窗，租期三年，同时又租用隔壁张家一楼作生活区。在租赁期间，卢某为了出入生活区到店铺方便，未经农某和张某同意，便在隔墙中间打通一道门，对此，张某未提出异议。2014年6月的一天，农某到店铺抄水电表，发现卢某在隔墙上打通一道门，农某认为该墙壁是承重墙，卢某的行为改变了房屋结构，危害到房屋的安全，卢某违反合同约定（租赁合同中约定有：未经房东同意，不得擅自改变房屋结构条款），要求卢某恢复房屋原状，但卢某不予理睬。经交涉无果，农某向人民法院起诉要求解除与卢某的房屋租赁合同。法律依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第七条：承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。01《合同法》第二百一十九条：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。02救济手段扩展（讨论）古蔺酒街案例《物权法》第三十五条：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。优先购买权如何避免优先购买权纠纷优先购买权纠纷?随着商业经济发展，房屋租赁合同纠纷日益频繁，有住宅、商铺、厂房、写字楼、商业用房租赁纠纷等等。房屋租赁纠纷所涉及的法律关系呈现多样化特征，对相关程序的运用、实体的认定等问题存在一定争议。当前租赁法律上立法不够完善，一些环节未予规范，如何预防法律纠纷发生，纠纷出现后如何正确适用法律是出租方和承租方都关心的话题。以下是笔者准备的关于租赁法律的讲座提纲，以供参考。**1、《合同法》第212条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。特点：（1）转移房屋使用权;(2)诺成、双务、有偿合同;(3)具有临时性。2、《合同法》第214条：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。本次分享的范围：房屋租赁、商业物业租赁。*1、房屋租赁合同属于租赁合同的一种。2、租赁合同具有下列法律特征：（1）出租人转移标的物占有、使用、收益权利；承租人支付租金；（2）为诺成性双务有偿合同，诺成性即当事人意思表示一致时合同即成立，其成立无需标的物的交付。（3）租赁合同具有临时性，例如合同法第214条约定，租赁期限最长为20年，超过部分无效。3、首先，对于合同性质的认定不同，会使案件适用不同的法律规范；其次，将当事人之间的法律关系认定为租赁关系或认定为存在租赁、投资、买卖等多种法律关系，也会对合同解除后的法律后果产生不同的影响。在民事纠纷案件中，当事人双方签订的合同的性质决定了合同案件的性质。正确认定合同的性质对合同的履行、法律适用及以至于法院审理均具有十分重要的意义。合同的性质往往成为当事人争议的焦点，也是法院处理案件正确适用法律的基础和前提。4、案例甲乙双方订立了《合作开发房地产合同》，约定出资的一方无论合作结果如何，都将使用一定数量的房屋，那么可以推知，双方当事人的真实意思在于提供资金的一方以提供资金作为使用房屋的对价，这相当于提供资料的一方支付租金，合同向对方提供约定面积的房屋供其使用。该合同实际上应认定为房屋租赁合同。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。第二十七条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为