片区城市更新业务机会及前景展望.pdfVIP

面向未来的综合开发系列

城市更新正在成为新一阶段城市发展的重要载体基本概念定义

城市更新是对城市中建成区的形态、用途的改造活动，涵盖社会管理、文化保护、基础设施、建筑改

造、生态治理等多个领域，正在逐步成为我国城市发展建设的重要载体。

n城市更新定义：在城市建成区内对基础设施不完善、存在安全隐患、土地建筑物用

途不符合经济社会发展需求的区域开展的持续改善城市空间形态和功能的活动，具体

•TOD模式在我国也已经发展多年，近年来国家层面、地方政府频繁发布

行动方式包括拆除重建和综合整治等。*

关于轨道交通用地综合开发的相关政策。

n《“十四五”规划纲要》提出：“加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧

•政策出台的城市经历了从一线城市为主到新一线及二线城市为主的变化，

厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能……保护和延续城市文脉，杜绝大拆大建，

也反映了越来越多的城市开始重视发展轨道交通TOD。

让城市留下记忆、让居民记住乡愁。”

*结合《深圳经济特区城市更新条例》和《上海市城市更新条例》定义。

老旧社区改造历史建筑保护新型基础设施建设生态环境治理

城市更新行动内容

旧厂房、产业园再造危旧房屋拆除重建危旧房屋拆除重建旧城区连片改造

“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台1

城市更新是持续的城市经营工作基本概念定义

n我国人口总规模和城镇化人口规模触顶，城城市开发VS城市经营

镇建设用地规模不再大规模增长，城市开发

的投资机会将逐渐减少。城市面积和人口规模扩大城市面积和人口规模稳定

n城市资产配置工作已基本完成，下一步的主

要课题是将资产转化为效益，即转向城市经目标是形成城市功能目标是维持或调整城市功能

营方向。城市的发展将不断催生新的更新需

主要任务是新增固定资产投资主要任务是存量资产的经营

求，城市更新是伴随城市全生命周期的长期

工作。短期行为，一次性投入长期工作，持续性投入

n据佳兆业《2019-2020房地产行业白皮书》

估算，中国房地产总市值已超300万亿元，以土地一级开发为先导很少涉及土地一级开发

按每年2%的城市更新率来推算，城市更新

代表性行动：新城开发、棚户区改造代表性行动：城市更新

的市场规模将有望达到6万亿元左右。

“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台2

“片区城市更新”是片区开发和城市更新的综合基本概念定义

“片区城市更新”是城市更新的一种形式，是将片区开发与城市更新相结合的结果。具有“统一规划、

分步实施、多元主体、政企合作”等特点。

片区城市更新（片区开发+城市更新）

n“片区城市更新”

区别于单独地块和建筑的更新，“片区城市更新”将城市更片区开发

新规划单元内所有需更新的内容统筹组织为一个或几个有明