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雅居乐海南清水湾
2010山西销售总结及2011年营销计划;目录;;一、销售完成情况：
;二.销售分析：;类型;成交客户分析：;三、任务销售难点及困难：
;需要甲方的支持：;销售小结及建议：;2010各渠道总来电、来访情况;2010各渠道总来电情况;截止2010年11月30号，清水湾山西展厅来访量共计422组，其中展厅开放前1－8月共计来访仅117组（平均每天不足1组），展厅开放后仅3个月共计来访305组（平均每天3.3组）。展厅开放对增加客户来访起到了较大的作用。
各渠道中，仅展厅开业三个月路过客户有168组，占全年来访40%，居首位；老客户、电开约访分别为16%和12%，户外和短信来访各占10%；;现场展示;展厅内超大沙盘、投影播放清水湾宣传片，让客户更加直观的了解清水湾。;现场展示存在的一些问题;;线上推广渠道——短信彩信
;线上推广渠道——户外广告、LED;线上推广渠道——报纸广告（硬广软文）;线上推广渠道——DM、电台、网络、电梯广告;小结：;线下营销活动;SPR沙龙活动;横店影城外展;系列房车展;山西展厅开放;地县推广;吕梁活动;两次活动，也存在一些问题：
1、活动前期客户积累不充分
活动地县前期没有进行相关推广，品牌知名度几乎为零。而活动短信按雅居乐要求仅释放一周活动信息，可以说，活动前项目推广难度较大。我们需花大量的时间进行跨界资源整合，而客户的挖掘和积累就显得非常不充分。
2、活动后续宣传力量不足
活动后销售人员继续在活动酒店跟进和接待客户约5天左右。一旦销售人员撤场，客户就无法进一步获知项目信息。若客户不能及时到太原展厅，那么活动的效果就大打折扣。如能在地县继续投放一段时间短信或户外广告等，效果将会更好。;;;销售目标：2亿;综合2010年媒体推广，我们建议2011年营销工作按以下思路进行：
1、保持2010年营销效果较好的户外和短信的投放，其中短信作为持续性推广媒体，以每月100万条的投放量，贯穿全年；
2、整体推广以营销活动为主轴展开，地县活动与展厅现场主题推广活动配合展开。地县活动以每2个月进入一个地县的频率走遍山西；展厅现场穿插进行。
3、组建专门的行销团队，改??被动等客上门的“坐销”模式。合创为本项目组建专门的行销团队，大规模点对点，挖掘高端客户资源，如“私家宴”。
4、DM直投以配合地县推广进行，在地县推广前一个月先行投放，扩大清水湾品牌知名度，提升意向客户的积累。网络，网络营销渐成趋势，2010年在没有推广的情况，仍有来电和来访，建议2011可尝试新媒体。
5、电视，作为公众媒体，表现形式非常丰富。清水湾产品特点，生活方式、海南的发展前景等以其它形式传播都显苍白，无法全面透彻的进行解读，从户外大屏的经验来看，客户更易受动态情景宣传吸引，建议以专题与广告结合的形式进行推广。;雅居乐海南清水湾项目
案例介绍;官方发布广告片欣赏;一、官方发布广告片欣赏;二、清水湾项目简介;海南岛大盘“诸侯割据”情况;清水湾控制性详细规划总图;清水湾全区鸟瞰图;;;;“金色果岭”组团实景鸟瞰图;;“金色果岭”组团高尔夫景观独栋别墅近景;“金色果岭”组团高尔夫景观18层洋房;雅居乐擅长的台地别墅;“金色果岭”楼王（建面567平米，花园1412平米）客厅一景;广州雅居乐翻版、升级后的“蔚蓝海岸”组团;;;;按该项目土地一级开发框架协议规定，土地整理上市的条件是七通一平，但实际上市状态属于毛地状态。
按雅居乐公开资料介绍，该项目土地分三批摘牌，地价款总投入24.18亿元，获取约13650亩土地，平均地价为16.12万元/亩，折合楼面价为245元/平米。
结合内幕资料保守估计，其一、二级联动的毛利润最低值是71%，最高值为242%。;;;五、推货及销售情况;总户数：398户，别墅：254户，高层住宅：144户；
别墅：171栋，高层：2栋18层洋房；
总用地面积：350亩（232038㎡）；
总建筑面积：93564.23㎡，中心会所面积：2341㎡；
容积率：0.4，绿化率：46.5％；
停车位：626个（地面）；
别墅户型：共21种户型，面积从179㎡—567㎡；
独栋别墅112栋共112户，双拼别墅47栋94户，四拼别墅12栋48户，其中三房两厅共108户，占总比的42.51%，四房两厅共141户，占总比的55.51%,五房两厅共5户,占总比的1.98%；
高层洋房：有三种户型,面积从132㎡--286㎡不等；K1幢共72户,K2幢共70户，其中两房两厅共71户，占总比的50%,三房两厅共67户,占总比的47.1%，四房两厅共4户，占总比2.9%。;
别墅开盘均价：折后1.8万元/平方米（精装修）254套别墅，去化率约92%，目前已提价6%；
公寓开盘均价：折后8500元/平方米（精装修）142套，已经售罄；
开
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