物业管理师考试制度与政策知识点物业管理的概念.doc

2021物业管理师考试制度及政策第一章知识点：物业管理的概念

物业管理的概念

物业管理条例(以下简称条例)第二条明确规定：物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业效劳合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进展维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

(一)对条例所称物业管理定义的理解

对于房屋等建筑物的管理，业主可以根据不同情况采用不同的方式。从实际情况来看，主要有三种方式：其一是业主自己进展管理;其二是业主将不同的效劳内容委托给不同的专业公司;其三是业主选聘物业管理企业进展管理。条例调整和标准的范围仅限于业主选聘物业管理企业所进展的物业管理效劳活动。当然，这并不意味着业主采用其他方式对建筑物进展管理的行为没有法律约束。就业主自行管理而言，作为建筑物的所有权人，业主可行使对建筑物的占有权、使用权、收益权、处分权，对建筑物的维修、养护、管理属于业主行使所有权的表达，对此，中华人民共和国民法通则(以下简称民法通则)等法律、法规已有规定。就业主委托专业公司提供专项效劳而言，业主和专业公司之间是委托效劳合同关系，应当按照中华人民共和国合同法(以下简称合同法)等相关法律、法规的规定来执行。条例之所以就业主通过选聘物业管理企业实施建筑物管理单独立法，是基于这种方式的特殊性。

必须说明的是，业主有权选择适合自己的方式来管理自己的物业。换言之，是否选聘物业管理企业来对物业实施管理，是业主的权利。条例并不强制业主必须选择物业管理企业来实施物业管理，但是，如果业主通过选聘物业管理企业的方式来对物业进展管理，则应当按照条例的规定来进展。

物业管理活动的实质是业主和物业管理企业就物业管理效劳为标的所进展的一项交易。市场经济条件下，交易的进展主要通过合同作为纽带完成，交易的双方也即合同的主体。物业管理作为一项市场行为，也是通过合同才产生的。物业效劳合同是业主和物业管理企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议。物业效劳合同是物业管理活动产生的契约根底。物业管理企业是基于物业效劳合同的约定来为业主提供物业管理效劳的。物业效劳合同确立了业主和物业管理企业之间被效劳者和效劳者的关系，明确了物业管理活动的根本内容。物业管理企业根据物业效劳合同提供物业管理效劳，业主根据物业效劳合同交纳相应的物业效劳费用，双方是平等的民事法律关系。

3.物业管理的内容是对物业进展维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进展维护

物业管理的内容由业主和物业管理企业在物业效劳合同中约定。主要有两方面：一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进展维修、养护、管理;二是维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业管理企业提供的清洁卫生、平安防范、装饰装修等效劳。

除此之外，物业管理企业可以承受业主和使用人的特别委托，为其提供物业效劳合同约定以外的效劳工程;也可承受供水、供气、供热等公用事业单位的委托，有偿为其向业主代收有关费用。

(二)条例调整的范围

1.条例既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动。从条例出台前各地立法情况来看，主要标准的是居住物业(住宅物业)的物业管理活动;对于写字楼、商场等非住宅物业的物业管理活动，没有专门的法律规定，实践中多是参照居住物业的有关规定执行。在条例制定过程中，有一种意见认为居住物业和非居住物业差异甚大，业主对物业效劳的要求也不一样，应当分别立法，而条例设立的制度均是针对居住物业的物业管理活动而言，因此条例应当更名为居住物业条例或者在条例中增加专门针对非居住物业的内容。经深入的调研和充分的讨论，这种意见没有被采纳。因为虽然住宅物业和非住宅物业在物业形态、业主的组成、业主对效劳的需求、物业管理提供效劳的内容和方式等方面确实存在较大差异，但在法律制度方面，两者并无明显不同，无分别立法的必要。至于两者的差异，可以通过物业效劳合同来解决。当然，条例在某些问题上对两者也作了区分，有些规定就只适用于住宅物业。例如，在前期物业管理阶段，条例规定住宅物业的建立单位需通过招标投标方式来选择物业管理企业，而对非住宅物业的建立单位，就没有这一要求(第二十四条);同时条例第五十四条规定住宅物业应当建立专项维修资金制度，而对非住宅物业则未作强制性规定。

2.条例的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村。条例确立的一些根本制度，既适用于城市的物业管理活动，也适用于乡村的物业管理活动。在条例起草过程中，曾几易名称。究其原因，除了前面提到的住宅物业和非住宅物业之争外，城市和乡村之争是另外一个原因。有意见认为，物业管理在我国尚处于起步阶段，目前阶段的物业管理，根本限于城市之内，因此，应当制定城市物业管理条例。另一种意见则认为，虽然从全国情况来看，物业管理确实主要存在于城市，但不可否认的是，在一些比