衢州发展公司调研简报：衢州国资成功入股，企业经营华丽转身.docx

目 录

公司主营业务为地产和投资 5

地产和投资双轮驱动 5

公司营收和净利润保持稳定，房地产开发收入占绝对比例 5

近年来公司销售大幅回落后企稳回升 6

衢州国资成功入股，企业经营华丽转身 6

公司地产业务沉淀价值高，具备业绩持续释放能力 9

公司股权投资规模大，积极涉足金融科技 9

公司500亿股权投资，沉淀价值有望激活 9

投资涉足中国区块链龙头，布局互联网金融 10

衢州国资板块，资本市场新势力 11

公司业绩预测和投资建议 11

风险提示 13

财务报表分析和预测 14

图目录

图1 衢州发展的业务情况简介 5

图2 公司近年来的营收和归母净利润 5

图3 公司2024年上半年的业务收入构成 5

图4 公司2024年上半年的业务毛利润构成 6

图5 公司近年来的毛利率和净利率 6

图6 公司近年来的合同销售额 6

图7 公司近年来的合同销售面积 6

图8 衢州智宝及其关联方新安财通的股权控制关系结构 8

图9 两次股份协议转让过户完成前后及二级市场增减持后的各股东方持股变动情况8

图10 公司土地开发项目总建面的区域占比 9

表目录

表1 第一次股份协议转让过户完成前后各股东方持股变动情况 7

表2 第二次股份协议转让过户完成前后各股东方持股变动情况 7

表3 2024年上半年末公司地产项目情况 9

表4 2024年上半年末公司股权投资一览表 10

表5 A股注册地为衢州市的所有上市公司（2024/12/6） 11

表6 公司各项业务预测 12

表7 公司盈利预测表（百万元） 12

表8 公司RNAV估值表（百万元） 12

表9 上市地产公司的估值 13

公司主营业务为地产和投资

地产和投资双轮驱动

地产：公司在巩固传统地产开发业务的同时，根据行业发展的变革，积极发展地产轻资产业务，努力实现地产业务从重资产、高杠杆模式向轻资产、低杠杆模式转变。

投资：公司前瞻布局新质生产力等相关领域，对区块链、人工智能、高端制造等新质生产力相关的投资累计超100亿元，已形成较为完善的规模和体系。

图1衢州发展的业务情况简介

衢州发展

衢州发展

资料来源：公司2024年半年报，

公司营收和净利润保持稳定，房地产开发收入占绝对比例

近年来公司业绩保持平稳，2024年业绩增速提升。2024年前三季度，公司实现营业总收入141.2亿元，同比增加279.3%。同期，公司实现归母净利润19.8亿元，同比增加1.43%。

公司房地产开发收入占比高。2024年上半年，公司房地产开发收入占比99.29%，其它为海涂开发收入、其他等收入。

图2公司近年来的营收和归母净利润

营业总收入（百万元，左轴）

营业总收入（百万元，左轴）

归母净利润（百万元，左轴）

营业总收入增速（%，右轴）归母净利润增速（%，右轴

）

300

图3公司2024年上半年的业务收入构成

其他主营业务收

海涂开发收入

18000

16000

14000

12000

10000

8000

6000

4000

2000

0

2019 2020 2021 2022 2023 1-3Q2024

250

200

150

100

50

0

-50

房地产开发收入

99.29%

0.06%

入

0.29%

其他业务收入

0.37%

地产：公司在巩固传统地产开发业务的同时，根据行业发展的变革，积极发展地产轻资产业务，努力实现地产业务从重资产、高杠杆模式向轻资产、低杠杆模式转变。

地产：公司在巩固传统地产开发业务的同时，根据行业发展的变革，积极发展地产轻资产业务，努力实现地产业务从重资产、高杠杆模式向轻资产、低杠杆模式转变。

投资：公司前瞻布局新质生产力等相关领域，对区块链、人工智能、高端制造等新质生产力相关的投资累计超100亿元，已形成较为完善的规模和体系。近年来，公司投资项目逐步进入回报期，持续推动公司价值提升及利润贡献。在现有投资布局的基础上，公司致力于进一步扶持和培育与新质生产力相关的被投资企业，在深化合作中衍生出新业态、新模式。近两年，公司不断深化与衢州国资之间的合作，聚焦产业升级，进一步助力公司转型升级。

资料来源：， 资料来源：，

利润构成上是地产开发和投资为主。2024年上半年，公司房地产开发毛利润占比

84.57%，其次为投资净收益和公允价值变动净收益之和占14.83%。

公司近年来毛利率和净利率触底回升。2024年前三季度，公司毛利率和净利率分别

为41.48%和14.04%。

图4公司2024年上半年的业务毛利润构成 图5公司近年来的毛利率和净利率

利0.2