天津泰达MSD核心区地块商业策划报告(68页).ppt

从目前天津泰达市场上面积需求最好的是141-160㎡，房型是以三室两厅两卫为主造成这个现象主要是由于目前泰达高档社区主要以高层为主，缺乏别墅产品建议：小高层产品面积区间主要以141-160㎡为主，户型以三室两厅为主别墅产品面积区间主要以300-500㎡为主；户型建议区域定位区域分析开发策略商业规划运营方式规划控制碧云案例及建议一个大卖场营业半径一般在10万-15万人。卖场经营服务的辐射半径是周围5公里。营业面积3000㎡以上的大型综合型超市，其经营服务辐射半径应在3公里以上。便利店的商圈半径为顾客5分钟内能到达，折扣店和超市为2公里左右，仓储型会员店为5公里，社区型购物中心在5公里-10公里，市区购物中心在10公里-20公里。商场服务半径情况：约1公里约1公里约1.5公里高尚生活组团商业中心本案商业中心距周边临近商业中心约1-2公里，根据商场服务半径的原则，本案适宜以折扣店和超市为主要商场形态。家乐福选址要求：1、开在十字路口。十字路口成为家乐福选址的第一准则。2、3－5公里商圈半径。这是家乐福在西方选址的标准。在中国一般标准是公共汽车8公里车程，不超过20分钟的心理承受力。3、家乐福要求配备大型停车场，并且停车场与大卖场之间联系方便。沃尔玛选址要求：

1、在项目1.5公里范围内人口达到10万以上为佳，2公里范围内常住人口可达到12--15万人。

2、须临近城市交通主干道，至少双向四车道，且无绿化带，立交桥，河流，山川等明显阻隔为佳。

3、商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平。

4、项目周边人口畅旺，道路与项目衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场。

5、核心商圈内（距项目1.5公里）无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳。项目商圈面积和人口数量的限制都决定了未来商业形态的发展。商业形态探讨根据以上分析，家乐福、沃尔玛等大型超市的设置在本案并不具备良好的条件。但如果放弃大型卖场作为本案商业的主体，那么在未来商业经营中将出现以下两点情况：1、本案范围内居民消费力将被周边商业中心所吸收，造成本案商业氛围淡薄。一体化的购物模式已经成为人们生活消费的主要模式，大型购物中心的设置则为一体化购物提供了消费的场所。本案若放弃家乐福、沃尔玛这样的大型商业，未来居民的生活消费势必被周边的商业中心所吸收，如翠亨广场的人人乐、市民广场的友谊商厦，最终导致本案商业氛围淡薄。2、将使本案其他零星商业缺乏依附主体，最终导致项目商业结构松垮。没有了商业主力卖场，将使商业人气无法聚集，商业人流也无法形成，这对需要依靠大卖场积聚的人气进行商业经营的零散铺面极为不利，缺乏依附主体的小商铺及一些特色店最终将选择向周边商圈迁移，从而直接导致本案商业松垮乃至失败。因此，虽然家乐福、沃尔玛等大型购物中心的设置条件并非非常理想，但仍建议设立，并通过其他规划建设来改善其条件。商业建议设施名称商业建筑面积翠亨广场-千佰惠约3.5万㎡市民广场-友谊商厦约2万㎡根据周边现有商圈商业面积情况来看，本案未来大型购物中心商业面积建议在5万㎡左右。通过本案大面积的商业主力店，一方面保证吸收项目地块内居民的商业消费力，另一方面通过大型商业的辐射力与一站式服务能力，尽可能吸收周边商圈居民到本项目购物消费，对本项目商业起支撑作用。类似于金桥碧云家乐福的设置，泰达开发区家乐福或沃尔玛的设置将使本案成为开发区的一个主要商业核心，而周边现有的中小型商场则退居为次要商业核心。在这种情况下，项目商业将成为开发区主要商业中心，为居民提供一站式购物环境，汇集商气和人气，实现商业成功运营。建议：商业以多元化发展，规划中大型综合购物中心，及社区内相关生活配套设施、教育文化占到总建筑面积的15%（商业占7%、教育文化8%）；约1公里约1公里约1.5公里高尚生活组团商业中心根据目前泰达整个商业发展形势分析，目前泰达的商业正处于发展初阶段根据泰达居住人口及人均GDP分析，具备发展大型综合超市的条件虽然社区周边有多处商业中心，但均为成型较为分散，且体量较少商业现状功能元素：商业功能阐释购物：生活广场、精品展示餐饮：美食广场、餐厅街区服务：小金融街、商务天地休闲：广场、公园、建筑小品全家人的消费和休闲天堂满足一站式消费宽敞、明亮、有趣的空间商业业态配比：建议整个商业建筑面积占建筑面积比例7%，各业态细则配比如下；建议本案商业业态商业设施类别占商业比例商业购物55%体育休闲15%生活配套15%餐饮酒吧20%业态组合案例：碧云国际社区商业设施类别占总商业比例商业购物总计55%体育休闲