新建商品住宅价格变化中的媒体作用——基于文本分析的实证研究.pdfVIP

摘要

住房价格的大幅波动不利于房地产市场的平稳运行和经济的稳定发展，因此

探究住房价格变化的原因，平抑价格波动，努力构建房地产市场健康发展的长效

机制意义重大。既往研究多数从供给、需求、信贷等基本面因素来探求房价波动

的原因，但这些因素通常不能完全解释价格变化，市场预期等社会心理因素被视

作是导致价格变化的重要原因之一。房地产市场是典型的信息不对称、不完全市

场，市场参与者尤其是处于信息相对弱势地位的需求者，需在搜集和处理大量信

息的基础上进行决策。依托渠道的便捷性和信息的高权威度等优势，大众传播成

为公众获取房地产市场信息的主要渠道。因此媒体传播的新闻往往会通过影响市

场供求者的心理，作用于其决策行为，进而对整个房地产市场产生影响，从这个

逻辑上讲，媒体的相关报道与房地产市场是存在关联的。

由于数据的可得性和传播的广泛性，本文将纸质媒体和网络媒体的文字报道

作为分析的样本。国情使然，我国建立了从中央、省到城市的报媒体系，同时也

分化出政策导向型和市场导向型两类泾渭分明的媒体。而随着传播技术的发展，

网络媒体越来越成为公众获取信息的主要渠道，信息的传播速度越来越快，传播

范围也越来越广。基于媒体对受众的影响和媒体自身的变化和差异性，全国性报

媒和城市报媒在住宅价格变化中起着何种作用？不同导向的报媒在住宅价格变

化中的作用有何不同？随着信息技术的发展，传播速率的加快，报媒和网媒在住

宅价格变化中的作用有无变化？对这些问题的回答，有助于我们理解新建商品住

宅价格变化中的媒体作用，对构建房地产市场健康发展的长效机制具有重要意义。

有鉴于此，本文从预期理论、信息不对称理论、议程设置理论和沉默的螺旋

理论分析了媒体在住宅价格变化中作用的原理。本文的理论分析证明，首先，媒

体作为信息中介，通过搜集整理市场信息、解读专业信息等方式为供求双方提供

资讯，缓解他们之间的信息不对称程度，也降低了需求者内部和供给者内部的信

息不对称；其次，大众媒体能够通过影响供求者心理预期作用于资产价格，但预

期在传递过程中具有很大的不确定性，由于传递方式的变化、市场主体对信息的

解读处理差异等原因，预期在特定情形下会发生放大、收缩或转向，且预期具有

粘性特征；再次，媒体对房地产新闻议题的关注和报道框架会对公众议程起到“议

程设置”的作用，媒体对房地产议题越关注，越能引起公众的关注，且报道的框

架能够影响公众对议题的分析感知；最后，媒体渲染的市场情绪会产生“沉默的

螺旋”，优势意见会被进一步扩大，劣势意见会进一步缩小，这样会导致住房价

格越来越偏离基本面。

随后本文分析了媒体报道作用于新建商品住宅价格的三条路径。第一条路径

是媒体关注度和情绪——羊群效应路径，媒体报道的关注度和情绪影响新建商品

住宅需求者（消费者和潜在消费者）的关注度和情绪，市场需求者追随媒体报道，

基于“羊群效应”的影响，需求者之间也会相互模仿传染，导致需求者总会倾向

于某一极的观点，不合理地增加或减少当期购房者的需求，造成市场价格的变化；

第二条路径是房价预期——媒体传染路径，媒体是房价预期观点的公共来源，会

将观点“传染”给需求者。房价预期受到当期新闻报道和往期新闻报道的影响，

这种预期会作用于市场均衡价格；第三条路径是新闻传播速率——资产价格响应

速度的变化路径，主要是指新闻传播速率的快慢会影响资产价格对媒体信息的响

应速度。基于信息传播速率的影响，如果信息传播速率缓慢，需求者买入住房资

产所产生的价格冲击较小，会产生反应不足，而如果信息传播速率加快，部分需

求者会利用反应不足进行套利，引发资产价格上涨，反应过度。

根据以上分析，本文得出新建商品住宅价格变化会受到媒体关注度、媒体情

绪、媒体导向类型和媒介传播速率影响的四个假设。分析住宅价格变化中媒体变

量的作用，对媒体变量的量化处理是关键。本文分析了房地产新闻报道的发展历

程、报道类型，并举例分析了不同类型的媒体的报道框架，发现政策导向型媒体

和市场导向型媒体、全国性媒体和城市报媒、报媒和网媒不同类型的媒体其报道

框架存在着差异，媒体情绪存在区别。接着本文采用基于自然语言处理和机器学

习的方法分析了近20万条房地产新闻报道的情绪性质，构建了媒体关注度和媒

体情绪两类媒体变量指标。

针对上述四个假设，本文分别采用了工具变量两步回归（IV-2SLS）固定效

应模型和时变参数向量自回归模型（TVP-VAR）针对35个大中城市面板数据和

全国性时间序列数据进行了三个实证研究，得出如下结论：

一是在大多