印象江南项目可行性方案研究报告（最全）.doc

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印象江南（暂定名）项目

可行性研究报告

第一章总论4

一、建设项目概况4

1、建设单位基本情况42、项目概况5

二、项目建设的必要性6

1、宁乡房地产市场的需要6

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2、宁乡经济技术开发区城市建设的需要7三、可行性研究编制的依据8

四、可行性研究结论9第二章市场分析9

一、宁乡县宏观经济环境分析9

二、宁乡县宏观房地产市场分析15

三、片区房地产分析24第三章项目建设条件39

一、基础理论建设的自然条件39

二、项目建设的用地条件40

三、项目用地规划限制条件40

四、项目建设的市政配套条件40第四章项目开发定位41

一、项目市场定位41

二、项目消费群定位42

三、项目产品定位42

四、产品风格定位42

五、项目形象定位42

六、项目功能定位43

七、项目价格定位43

第五章项目规划设计方案44

一、设计思想、设计理念与设计特点44

二、总体规划46

三、建筑设计47

四、结构设计48

五、专项设计48

六、消防设计49

七、环境保护50

八、经济技术指标50

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第六章项目实施进度安排51

一、项目进度安排的原则51

二、项目实施的进度安排52

第七章项目总投资估算与资金筹措计划54

一、项目总投资估算的依据54

二、项目总投资估算的原则54

三、项目投资估算与资金筹措计划54第八章项目销售和收入测算60

一、住宅销售单价的确定60

二、公寓销售单价的确定60

三、写字楼销售单价的确定60

四、酒店销售单价的确定60

五、商业用房销售单价的确定60

六、车位销售单价的确定61

七、项目总销售收入的确定61第九章项目财务评价62

一、财务评价技术线路62

二、财务评价63

三、项目不确定性分析66

第十章项目综合评价结论与风险规避建议70

一、项目综合评价结论70

二、项目风险规避建议71

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第一章总论

一、建设项目概况

1、建设单位基本情况

项目建设单位湘润房地产开发XX成立于2003年7月，注册资本5100万元，法定代表人汤亚平，现有员工245人（其中中高级专业技术人员45人），是宁乡目前唯一具有二级房地产开发资质的开发企业，同时也是唯一拥有建筑装饰、商品混凝土、物业管理、广告发布和商业运营等专业资质公司的企业集团，2011年本公司总资产140238万元，其中固定资产124279万元，2011年实现销售收入30615万元，销售总面积10.25万平米。

多年来，公司始终坚持“诚信为本、创新为魂”的核心价值观，本着“感恩社会、勇于担当、富有责任、追求完美”的开发理念，先后承建海新大厦、金霞纸业市场、宁乡县人民政府政务中心，荣获“省样板工程”和“省优良工程”称号，2006年投资4000万元开发建设了“水岸兰亭”住宅公寓、2007年3月启动宁乡“水晶郦城”高尚住宅小区与“水晶城”城市商业综合体等项目，累计完成开发建设面积40多万平方米，并已实现销售和交付使用或开业。2009年5月，

被中共宁乡县委、宁乡县人民政府、晚报报业集团评为“改革开放三十周年影响宁乡经济发展十大杰出企业”；2007、2008、2009、2010年连续获得市建设委员会、市房地产开发协会颁发的“房地产开发企业信用等级评定金牌单位”；2007年、2008年、2009年连续荣获市

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“诚信纳税单位”；2005、2006、2007、2008、2009年被省银行业协会连续评为年度“守信用企业、信贷诚信单位”；公司开发建设的“水晶郦城”住宅小区先后获得2007年度中国房地产创新突出贡献楼盘、2009年度中国国际品质地产金奖、最佳城市地标性建筑等荣誉，得到了客户和社会各界的广泛认可。水晶郦城住宅小区，为宁乡人民提供了一个环境优美、配套完善、宜居和谐的高品质生活社区，业主享受了超值的物业服务，同时也得到了房屋保值、增值的实惠，成为了宁乡住宅小区的典。

水晶城是一集生活超市、专业百货、数码电器、现代影院、动漫电玩、中西餐厅、健康休闲和办公商务等于一体的城市商业综合体。项目的成功开业，极大地提升了宁乡知名度，改变和提高了宁乡市民生活习惯和生活品质，并为市民提供方便、安全、舒适和全面的生活配套服务，现已成为宁乡新的商业标杆。

集团公司通过多年的不懈努力，积累了丰富的运营经验，公司具备良好的资产、严密的管理、优秀的团队以与强势的营运能力、盈利能力、融资能力，创新能力，为新项目的开发奠定了坚实的基础。

2、项目概况

印象江南项目位于宁乡国家级经济技术开发区，北