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假设开发法的基本公式

一、假设开发法最基本的公式

（1）动态分析法：房地产开发价值=开发完成的价值的现值-后续开发的必要支出的现值

（2）静态分析法：房地产开发价值=开发完成的价值-后续开发的必要支出及应得利润

其中：

房地产开发价值：待开发房地产价值

后续开发的必要支出:待开发房地产取得税费+后续开发的建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费

二、按估价对象和开发完成的房地产状况细化的公式

假设开发法估价的情形主要有以下7种：

①估价对象为生地，将生地开发为熟地或净地

②估价对象为生地，将生地开发为熟地并进行房屋建设

③估价对象为毛地，将毛地开发为熟地或净地

④估价对象为毛地，将毛地开发为熟地并进行房屋建设

⑤估价对象为熟地或净地，在熟地或净地上进行房屋建设

⑥估价对象为在建工程，将在建工程续建成房屋

⑦估价对象为旧房，将旧房更新改造或改变用途成新房

（一）求土地价值的公式

1.求生地价值的公式

（1）适用于将生地开发成熟地（或净地）的公式：

生地价值＝开发完成的熟地价值－生地取得税费－由生地开发成熟地的成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润

（2）适用于生地开发成熟地并进行房屋建设的公式

生地价值＝开发完成的价值－生地取得税费－由生地建成房屋的成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润

3.求熟地（或净地）价值的公式（适用于在熟地或净地上进行房屋建设）

熟地价值＝开发完成的价值－熟地取得税费－由熟地建成房屋的成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润

2.求毛地价值的公式

（1）适用于将毛地开发成熟地（或净地）的公式：

毛地价值＝开发完成的熟地价值－毛地取得税费－由毛地开发成熟地的成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润

（2）适用于将毛地上开发成熟地并进行房屋建设的公式：

毛地价值＝开发完成的价值－毛地取得税费－由毛地建成房屋的成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润

（二）求在建工程价值的公式（适用于将在建工程续建成房屋）

在建工程价值＝续建完成后的房地产价值－取得在建工程的税费－续建成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－续建利润

（三）求旧房价值的公式（适用于将旧房更新改造或改变用途成新房）

旧房价值＝更新改造后的价值－旧房取得税费－更新改造成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－更新改造利润

三、按开发完成的房地产经营方式细化的公式

（一）适用于开发完成的房地产出售的公式

V=Vp-C

（二）适用于开发完成的房地产出租或自营的公式

V=VR-C

其中：V——房地产开发价值

Vp——采用比较法求取的开发完成的价值

C——后续开发的必要支出及应得利润

VR——采用收益法求取的开发完成的价值