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君子忧道不忧贫。——孔丘

房屋买卖尽职调查报告范文

房屋买卖尽职调查报告一

一、尽职调查概述、作用及流程

（一）实施尽职调查的作用

2、为确定并购价格和并购方案提供依据。在并购谈判过程中，双方

的焦点一般集中在并购价格的确定上，尽职调查有助于估算目标企业的预

期价值和确定并购价格。如在尽职调查中发现目标企业存在或有负债和不

良资产，并购方在对各项或有负债和不良资产进行评估后，可作为跟目标

企业就并购价格进行谈判的依据，并可在并购协议中加入有关限制性条款

等。

（二）房地产项目并购尽职调查流程

在房地产项目并购活动中，一个较为规范、完备的尽职调查通常应遵

循以下工作流程：

1、组建尽职调查团队。并购方组建一个尽职调查小组，既可抽调内

部的财务、法律、营销、工程技术、成本、人力资源等专业人才，也可聘

请外部的会计师、律师、税务师、评估师等事务所。

二、房地产项目并购尽职调查主要内容

（一）目标企业的主体资格调查

主要从以下两方面进行调查：一是其资格，即目标企业是否依法成立

并合法存续，包括是否按照当时的设立程序设立，是否符合法律规定，注

册资本是否已到位，是否在验资后抽逃资金。主要审阅其营业执照、机构

代码证、税务登记证、公司章程、验资报告等，而且要到工商登记机构查

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阅其工商登记档案。二是资质，即其是否具备房地产开发资质，且是否在

有效期内。主要审阅营业执照的经营范围及房地产开发资质证书。

（二）开发项目的合法性调查

对于大多数房地产企业而言，其并购目的在于获得目标企业的开发项

目的开发建设权利，因此开发项目的合法性是必不可少的调查内容。主要

调查开发项目是否已取得法律规定的批准和许可文件，如土地使用权证、

建设用地规划许可证、立项批准文件、环评报告、建筑工程规划许可证、

建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等，及未开发的土地的闲置时间

及被收回的可能性。

（三）目标企业的资产权利调查

主要是调查目标企业的各项财产的权利是否有瑕疵，是否设定了各种

担保，权利的行使、转让是否有所限制等，以确保收购方取得的目标企业

的财产关系清晰，权利无瑕疵，行使时无法律上的障碍。由于土地是房地

产企业赖以生存的基础，因此土地使用权是尽职调查的重中之重。

1、土地使用权、房产调查。（1）调查土地使用权的出让（转让）合

同、缴纳土地出让金和契税等土地费用的付款凭证、土地使用权证等是否

齐全，是否按时付清土地出让金等；（2）调查土地的面积、性质、用途、

使用期限、规划要点等；（3）调查土地使用权、在建工程、房产是否存

在出租、设定抵押、被查封等情况；（4）自建的在售房产是否已取得

“四证”和预售证等；（5）调查是否存在房产无法取得产权证明的情况。

2、其他资产调查。要求目标企业提供资产清单，逐一核查，审阅资

产的权属证明文件、购置合同、发票等

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3、财产保险情况调查。如投保的财产清单、保险合同（保单）、保

险费支付发票是否齐全。

4、拟收购股权的可转让性调查。包括调查拟收购的股权是否存在查

封、冻结、设置质押等他项权利限制情形，也要调查股权出售方与第三方

签订的限制股权转让的情形。

（四）目标企业的债权债务调查

目标企业的负债和不良债权均会给并购方带来风险，还有或有负债具

有义务性、隐蔽性、不确定性和危害性等。因此，对目标企业债权债务情

况的调查，不能仅仅停留在财务报表上，还要调查其财务承诺、或有资产

损失、或有负债、诉讼、仲裁、行政处罚和账外资产负债等。

1、通过人行贷款卡查询系统查询目标企业的信用报告，调