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新景祥咨询参谋部内部培训教材如何熟悉产品及产品力挖掘〔厦门〕筹划部2010年4月

会场纪律静音或关机;不能交头接耳;不能迟到;未经许可不能接;未经许可不能中途离场;违反以上每项，个人10个俯卧撑，女士10个起立下蹲！

主要内容如何熟悉产品产品力挖掘

地块建筑熟悉产品园林配套建设队伍人文根本情况区位定位周边配套交通位置竞争工程七通一平：指通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地。〔根据当地市场和客户的要求，规划产品力〕例：早期soho现代城。淮南巴黎春天-全天候供暖供热。地势山体：指土地的原始地势情况，根据产品定位，作出相应土地调整。例：纯坡地别墅。淮南罕有平坦宝地。

地块建筑熟悉产品园林配套建设队伍人文根本情况区位定位周边配套交通位置竞争工程区位属性：指产品所在城市的区位属性，包含与周边杰出城市或区位的关系。根据两者关系，进行引导。例：禾祥路-名人静巷。城市后花园。未来规划：指产品地块的未来开展规划，包含与周边杰出城市或区位的关系。根据两者关系归纳整合，进行引导。例：未来城市东拓门户。30分钟经济圈。

地块建筑熟悉产品园林配套建设队伍人文根本情况区位定位周边配套交通位置竞争工程现有配套指产品周边的商业、行政、金融、教育等综合配套。主要通过对重点杰出配套的宣传，或整个区位配套属性，进行提升引导。例：零距离紧邻家乐福。买鸿图嘉园就读双十中学。未来配套指产品周边未来市政规划的的商业、行政、金融、教育等综合配套。主要通过对未来配套的讲述，铺垫产品升值潜力，一般不作为主题卖点。例：家乐福〔规划中〕。双十中学〔新校址〕。

地块建筑熟悉产品园林配套建设队伍人文根本情况区位定位周边配套交通位置竞争工程交通配套指产品周边水、陆、空交通情况及交通配套设施，依据产品规模越大，商业属性越强，相应对交通条件要求越大。例：地铁就在家门口。双干道便利通行。交通规划指产品周边未来水、陆、空交通规划，一般来讲，路面交通问题的解决，对于中大型产品相当重要。例：2008地铁到我家。20分钟到市区〔虽未实现，亦作主题打宣传〕

地块建筑熟悉产品园林配套建设队伍人文根本情况区位定位周边配套交通位置竞争工程竞争工程通过对竞争工程的了解，类比产品，了解市场需求，了解自身产品力。主要在户型〔产品客户定位〕上，跟随、区格。竞争差异通过对竞争工程的了解，类比产品，避开产品弱势，发挥产品优势。主要在园林〔产品风格〕上区格。

地块建筑熟悉产品园林配套建设队伍人文产品情况-1户型比照建筑外观建筑工艺建筑材料产品类型指产品类型独栋别墅/双拼/叠加/花园洋房〔入户小多层〕/多层/小高层/高层/商业/仓储农贸等，根据产品的划分，作重点推广，综合产品工程根据主力产品和主力客户定位作推广。例：500亩纯别墅社区。市中心·绝版多层。

地块建筑熟悉产品园林配套建设队伍人文产品情况-2户型比照建筑外观建筑工艺建筑材料产品公摊根据产品类型及其公摊大小，类比竞争工程，发挥优势。多层约在5-12％，电梯楼约在7-15％，商业多以零公摊折算〔约在8-20％〕。例：100％零公摊商铺。

地块建筑熟悉产品园林配套建设队伍人文产品情况-3户型比照建筑外观建筑工艺建筑材料产品容积根据产品类型及其容积大小，类比竞争工程，发挥优势。别墅0.8以内，多层住宅在1.5以内为佳。现阶段产品多为混合住宅，容积多不作产品力卖点例：低密度生态社区。

地块建筑熟悉产品园林配套建设队伍人文产品情况-4户型比照建筑外观建筑工艺建筑材料建筑密度与产品容积和栋距息息相关，因此之前产品规划，多表达在容积产品力，现阶段由于开发要求，多作立体空间开展，该点产品力多用栋距表达。例：50米超大栋距。

地块建筑熟悉产品园林配套建设队伍人文产品情况-5户型比照建筑外观建筑工艺建筑材料建安本钱主要在三、四线城市，由于人们对产品开发不甚了解，对各类产品的要求和本钱区别不开，因此新进高品质工程有必要进行建安本钱的普及引导，多以概念数字和大体比例多引导。或者用单项新进技术的建安工艺本钱，作重点宣传〔该点在一、二线城市也是有效宣传手段〕。例：*开发商斥2亿巨资构筑。