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其身正，不令而行；其身不正，虽令不从。——《论语》

项目前期规划要点及相关工作内容

项目前期规划工作是一项复杂的而有机联系的整体，包括投资决策与立项、

项目总体规划、控制性详细规划及修建性详细规划等，是项目开发建设前的基础

工作，涉及面广，程序复杂，决定了项目投资强度、中期工程施工建设及后期的

运营收益。为规范项目前期规划，本文就项目前期规划的相关工作内容及要点进

行系统分析，以减少前期规划设计的误区和盲点，提高项目建设的效率和质量。

一、项目前期规划包含哪些内容

项目前期规划包含：投资决策與立项、项目总体规划、控制性详细规划及修

建性详细规划四个阶段。这四个阶段是环环相扣、由粗到细、由虚到实的过程。

二、各阶段相关内容

（一）投资决策与立项

项目投资决策与立项是项目建设的最初始阶段，主要包含以下步骤：

1、项目的选择

①由企划部门负责收集项目资源，并结合公司战略规划要求进行项目的初步

筛选;

②对进行初步筛选的项目进行调研，并形成《项目初步可行性调查报告》

2、项目初步可行性论证

董事会（总办会）对《项目初步可行性调查报告》进行审核，讨论项目运作

的可行性。若没有通过，则重新选取考察项目。

3、项目可行性考察

①成立项目小组，选取相关部门及人员组成。

②确定调研经营。由项目调研和组织专家论证评审。

4、项目可行性论证。

①项目小组结合前期报告及考察，委托专业咨询机构编制《项目建议书》，

报董事会（总办会）初审。

②项目小组组织行业技术专家、市场专家等相关人员对《项目建议书》进行

其身正，不令而行；其身不正，虽令不从。——《论语》

专家咨询论证。

③咨询机构根据董事会（总办会）、专家提出的修改意见，对报告进行修改、

补充。

④修改后的《项目建议书》经董事会（总办会）批准，形成编写项目可行性

研究报告的论证报告。

总体规划的主要内容：确定项目的发展目标和定位、空间功能结构和用地性

质，确定项目的总体布局和建设标准，对项目的道路交通系统、市政管线系统进

行规划规划布局，制定开发运营实施步骤和措施。

1、发展目标和定位：是关系项目投资成败及未来发展的核心，是项目的灵

魂，因此，目标定位必须新颖、可行、可持续性且具有唯一性。

2、空间功能结构：是对项目各种功能结构在空间上的构成进行的划分。项

目的空间功能结构划分必须清晰，合理、可实施性强，各组团逻辑联系必须紧密，

符合项目发展和人流动线。

3、用地性质：对用地范围内各地块未来所规定的用途，在本阶段，用地性

质宜从大类上进行划分，少定义中类用地性质的用地，为将来控规阶段用地性质

的确定留有余地。

4、总体布局：对用地范围内各地块未来的建筑、道路、市政设施、景观等

所做出的的规划和设计。总体规划布局应结合用地性质、项目特征、现状地形地

貌和自然资源条件进行建筑、道路、市政设施、景观水系的规划和设计。

（三）控制性详细规划

控制性详细规划的主要内容：确定土地使用性质及其兼容性等用地功能控制

要求，确定容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等用地指标，确定基础设施、

公共服务设施、公共安全设施的用地规模、范围及控制要求，管线控制要求，确

定基础设施用地控制的界线（黄线）、各类绿地的控制界线（绿线）、历史文化街

区和历史建筑的保护线（紫