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商业地产上市公司一览

2013年5月18日

在地产股中寻找被错杀的商业地产概念股

一、商业地产前景预测

总的来说，目前商业地产很少有单一的业态，在大多数情况下，房地产开发商都

会根据项目城市现有业态情况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用本身可能

整合的各类资源，进行一定的业态组合。所谓业态组合就是不同经营规模、经营

品种、经营方式的业态在商业场所的组合形态。业态组合是必须在项目开发前期

就完成的对项目各功能分区和各楼层的业态进行的规划，若业态组合定位科学合

理，可使楼盘营销添加卖点，推进楼盘的销售，也可为项目建成运营后实现长期

繁荣奠定坚实的基础。

根据中国目前的生产水平和居民消费习惯、消费能力，较具开发潜质的单

项商业地产业态有以下几种。

1、中等规模的购物中心

虽然中国人口基数较大，但人均消费能力还处于较低的水平，因此在欧美

等发达国家常见的商业业态未必完全适合中国国情。比如典型的美国郊区大型购

物中心，就是建立在人均高消费能力和汽车文化普的基础之上。近几年在国内各

地纷纷展开的造mall运动，成功者寥寥无几，就是忽视国内消费能力相对较低

的结果。而且中国消费者还没有形成在集中时间、集中地点进行集中消费的消费

文化，而是根据实际需求，分别选择相应的购物消费场所，使本来就不高的消费

能力更加分散化。

由于大型mall得以生存的经济基础还不成熟(少数城市除外)，而粗放型的商业

网点、底商等供应量已经趋于饱和。因此，中等规模的购物中心无论在档次还是

消费容量方面都适应于现阶段的国情。

2、社区商业

社区商业是近几年在北京及全国房地产市场中盛行，并发展起来的商业地

产形式。不是住宅内的商铺都是社区商业，只有以服务社区住宅为目的、满足住

户日常生活的需要、进行统一的规划设计、位置相对集中、具有一定的规模、所

辐射的服务面积是社区和周边地区范围内的物业才能称之为社区商业物业。近年

来，新近落成的大型综合购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力

军，而传统的商业物业已经很难满足它们对硬件和软件的要求，这给房地产行业

留下了巨大的市场空白，于是融合传统流通业与地产业的商业地产企业就应运而

生。

3、具休闲功能的商业地产

据某机构的调研数据显示，一些大城市商业场所的客流有65％以上是为

了娱乐旅游和休闲，比如在茶座、冷饮店、酒吧、快餐店的消费，在网吧、影院、

游乐园甚至主题公园的消费，参与抽奖、表演、杂耍、街头画像、蹦极的消费，

仅三成多的人是为购物而来，而体验与消费客流量的比例仍在不断提高。显而易

见，体验式的消费购物将成为未来消费模式的新宠。因此，在客流量充足的一级

城市开发商发展针对这种商业模式的地产将有很大的利润空间。

体验式消费的特点重在体验，重在情感消费，所带来的人气是购物消费的

重要支撑。商业地产要想赢得市场与客户，需要在商业购物环境的设计中增加体

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验式消费的深度，也更需要根据项目所处的地段环境、自身特点，以客户的偏好

等做个性化的设计。目前已有商业项目在此方面进行了结台。比如大型的挑空中

庭结合促销及展示活动成为空间组织的新亮点，甚至有些商业广场把城市的文化

活动与集会功能纳入进来，此外娱乐与运动设施也开始以最刺激的方式吸引新新

人类的另类消费需求。因此，特色性、文化性、舒适性