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房地产开发行业行业分析汇报

房地产开发行业现实状况:

都市化进程和改善住房消费的强烈规定，叠加推进了房地产市场成为中国经济的重要支柱。房地产业近两年投资和销售增长速度之快、房价增长幅度之大，房价收入比例失衡，房价成为老百姓不能承受之重已经成为不争的事实。在这种背景下，国家出台了一系列调控措施。

现行的政策对房地产行业的影响

（一）、现行政策调高了房地产商拿地门槛，并对住房构造做了政

策规定。

新国19条规定，竞买保证金不得低于出让最低价的20%，土地出

让成交后，必须在10个工作日内签订出让协议，协议签订后一种月内必须缴纳出让价款50%的首付，余款按协议规定及时缴纳，最迟付款期限不得超过一年。这一规定使得开发商拿地的门槛提高，对开发商自有资金实力提出了更高的规定。

据生活日报4月19日讯，济南老城最终一块宝地挂牌，竞买保证金达5亿元。在土地竞买人资格征集期结束后,实力雄厚的上海世茂成为舜井街片区地块出让唯一竞买者。

新国19条规定，各地当年的保障性住房、棚户区改造和自住型中小型商品房建房用地不得低于住房建设用地供应总量的70%。

石市有关部门已对6月1后来获得住宅建设用地的项目，新建一般商品住房项目按住宅总建筑面积5%的比例配建廉租住房；3月1日起，挂牌出让的商品住房用地新上项目，须按照项目总建筑面积10%（5%为廉租住房、5%为公共租赁住房）以上的比例配建保障性租赁住房。城中村改造、旧城改造项目，按规划住宅总建筑面积扣除回迁安顿面积后按5%的比例配建保障性租赁住房。

（二）、房地产销售实行明码标价和价格报备。

国家发改委3月16日下发的《商品房销售明码标价规定》规定，自5月1日起，商品房销售实行一套一标价，不得在标价之外加价销售。对获得预售许可或者办理现房销售立案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定期间内一次性公开所有销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。国家正在对房地产实行前所未有、非常严厉的价风格控政策。

针对发改委的“一房一价”和价格申报立案后不许提价的规定，开发商会采用先高价申报、再打折的做法，这种游戏在任何打折店早已不是什么新鲜事。目前某些新盘已经开始低价入市，先标高价未必行得通。

（三）、国家对商品房房价提出了深入调控趋势。

国家发改委价格监督检查司司长许昆林4月26日晚间在接受中新社记者独家专访时称，正在对房地产市场的成本、利润和价格等状况开展调研，拟综合考虑中国房地产业发展的实际状况和国外可借鉴的做法，将商品住房列入制止牟取暴利项目，严厉打击不法房地产开发商牟取暴利的行为。

三、房地产关联行业发展及影响分析

（一）、上游行业发展及影响

1、建材价格进入上升通道。

二季度水泥产业将进入需求旺季。从需求方面来看，数据显示，3月全国水泥产量同比增长29.8%（上年同期为12.1%），环比增长86.7%（上年同期为62.3%）。这意味着从3月开始，水泥需求进入旺季，销量开始环比增长，相比去年同期保持了旺盛需求态势。

从供应方面来看，前3个月水泥投资规模在下降，这预示着未来水泥产能投放压力将缩小。重要由于9月国家出台政策暂停新建水泥生产线所致。建设一条生产线的时间是12个月至16个月，这意味着自今年下六个月开始，全国投放生产线将大幅下降。

从价格方面来看，一季度，全国水泥均价为387元/吨，同比上涨13%。3月末水泥价格为392元/吨，同比上涨15%。水泥价格上涨的重要原因是，四季度，部分地区限电导致水泥产能减少，拉动了水泥价格创出历史新高。而限电结束后，部分区域价格联盟发挥作用，导致水泥价格下滑幅度不大。

对于二季度水泥产业的发展趋势，数据记录分析显示，二季度全国大部分区域将进入水泥需求旺季。南方3月中旬到6月中旬为旺季，北方企业4月进入施工旺季，估计水泥价格在旺季仍将保持上升趋势。

2、钢铁行业对房地产影响分析

钢铁行业，尤其是螺纹钢、线材等建筑钢材市场更是与房地产息息有关，数据显示，我国粗钢的产量为5.68亿吨，其中近四成流向了房屋工程行业。

是十二五的开局之年，对于钢铁行业来说，节能减排，淘汰落后产能仍将是钢铁产业规划和政策的重点。按照已公布的规划，底前要淘汰落后炼铁能力7200万吨、炼钢能力2500万吨。假如按照这一目的，估计已淘汰3200万吨炼铁产能，推算将再淘汰炼铁产能约4000万吨。

钢材需求也因此存在极大的不确定性。同步，考虑到目前国内钢材产能总体处在过剩状况，以及国际需求仍较为疲软，将制约钢材价格上涨的空间，供应压力会逐渐迫使钢价停止上涨，且在随即出现回落。估计国内钢材市场总体将围绕行业平均成本震荡运行，价格总体水平将高于。整年将在4000-4900元/吨区间波动运行。

房地产上游关联行业价格上涨的趋势，加大了房地产的成本，减少了房地产业的利润空间。

（二）、下游