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李村市场状况及分析

2003年的时候，李沧区还与市区地产的概念格格不入，不仅在价格上存在落差，而且在综合品质上也无法与其他三区的地产项目相提并论。2004年，李沧区在青岛地产板块中的地位得到了很大的提升，一是出现了诸如华易·春之都这样的精品楼盘，二是李沧区抛出东李大社区的规划理念，那一年里，李沧区楼盘如脱胎换骨，在价格上也有了突破。人们渐渐意识到，李沧区完全具备成为北部新居住社区的条件。

李沧区目前比较知名的在售和在建商品住宅并不太多。比较知名的有环城北路的百通馨苑、中崂路天福丽都、李沧河南的银河星城，重庆路附近的海信·南岭风情，以及小枣旧村的御景山庄等。

经过去年下半年的价格提升，目前李沧区李村区域的商品房平均价格已经接近或超过5000元／平方米。应该说，这一块价格的涨幅是与品质的提升同步的。

2006年里，李沧区的李村区域会有几个比较让人关注的项目出现，如老李村监狱搬迁改造项目，如上下王埠结合旧村改造的商品房开发，还有更加有意义的李沧区东部改造和建设等。随着该区特别是李村区域城市面貌和基础设施的改变与完善，这个区域的地产项目应该会有更大一些的进步。

目前该区经济适用房的平均价位在3200元～3800元／平方米，主要建筑形式还是多层。价格走势分析

业内人士认为，李沧区目前的商品房价位已经处于一个相对高位，尤其是沧口区域的房产，在没有环境优势和配套优势的情况下，已经接近4500元／平方米的大关，应该说已经达到价位的极限。另外如李村北部和中心区域的房子，个别已经达到5500元／平方米，这个价位应该说已经突破了人们的心理承受极限，在这种情况下，可以预见，2006年除海信·南岭风情等个别低密度住宅外，这个区域不会有太明显的楼盘价格提升。一些品质不错的商品房基本也会在原价基础上运营。

当然有着东李改造的利好消息，李村东部及308国道两侧的楼盘也可能会出现稳步上升的态势，但要这种价格变化有一个大的幅度，应该还要等到东李改造步入正轨。李村东部也是目前李沧区具备升值潜力的为数不多的小板块。

李沧区及房产市场概述

（一）、李沧区概况

李沧区位于青岛市区北端，辖11个街道办事处。东依崂山山脉与崂山区接壤，西临胶州湾，南邻四方区，北靠城阳区与流亭国际机场相连，是进出青岛的咽喉之地，属典型的城乡结合部。

李沧区素有工业区之称,集中了青岛市近百家大中型骨干企业。具有较强的辐射带动能力,逐步形成了以化工、建材、机械、针织服装、食品加工等行业为支柱的综合性加工工业体系。也因此造成区域商

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务商业、文化娱乐、综合服务等生活性配套弱的先天不足，生产总值虽然高于市南、市北、四方，居住适宜指数却不能相提并论。

李村城区内的北方国贸大厦、崂山百货大楼、第一百盛购物中心形成了多流通渠道、多经济成分并存的大商贸格局,成为青岛市第二大购物中心。李沧东部开发区（含中国民营企业家青岛创业园、山东省华侨华人青岛创业园）占地34平方公里,是青岛市市区内唯一一块可供大面积开发的投资宝地。

按青岛城市规划，自沧口广场沿李沧路至李村中心形成以商业及综合服务业为主的主城中部副中心，并建成市级商贸区，三大蔬菜集散中心之一。

在沧口城区内的振华路建设形成青岛15个分区级商业街区之一。以现沧口体育场为基础建设李沧分区体育中心。

从李沧区和市政府规划看，未来李沧区中心仍在李村城区，本项目所在的沧口城区将会在一段时期内较多的保持老工业区和配套旧居住区的面貌，短时间内很难有比较大的改观，因而就限制了沧口城区内房产开发品次的提升，较大的突破需要项目自身竞争力的整合提高。

（二）、李沧区房产市场概况

1、开发概况

序号案名地址起价均价户型面积开发性质备注

1北苑风景振华路原3500商品房结案

2永馨苑永平路北段3400商品房结案

3胜利花园胜利桥38003400商品房结案

4永平家园四流中路38004000商品房在售

5百通馨苑金水路3400元80—150商品房在建

6南岭风情重庆中路北部规划中商品房规划

1天惠府书院路315561—145经济适用房在售

2晟业家园长岭路未开盘78—120经济适用房在建

3聚富苑夏庄路北段未开盘104—140经济适用房在售

4金水翠园金水路2540经济适用房在售

5福林苑小区青山路未开盘60—128经济适用房在建

6金秋小区巨峰路2890经济适用房在售

7华易.春之都书院路2880125—140经济适用房在售

8广业小镇延寿宫路25