2025年房地一体宅基地日常登记颁证难点浅析.pdfVIP

长风破浪会有时，直挂云帆济沧海。——李白

房地一体宅基地日常登记颁证难点浅析

摘要：论文对农村房地一体宅基地启动日常登记发证时，基层实际操作出现

的问题进行客观分析，提出相应的解决方法和措施。

关键词：房地一体；宅基地；日常登记；难点

党中央国务院一直高度重视房地一体宅基地使用权确权登记发证工作，从

2025年以来，中央一号文件多次要求加快推进房地一体的农村宅基地使用权确权

·······2025··2025··2025年对宅基地确权登记颁证提出了新要求。

枝江市根据上级部门的要求于2021年底完成了全市房地一体的宅基地使用权

“应登尽登”工作。结合枝江市房地一体宅基地日常登记工作启动以来情况，不

难发现仍然有些问题困扰此项工作开展。

一、房地一体宅基地日常登记中存在的问题。

（一）数据库更新维护难。

根据五部委2014年101号文件启动房地一体宅基地调查至今已经9年，由

于农村宅基地每年均有一定比例的新增、改扩建发生，启动日常登记后，首先面

临的问题是对新增和变化宗地和房屋进行权籍调查、数据库更新工作，受经费、

人员、技术等原因影响，更新维护难度很大，如果不及时更新，数据库与实际情

况差距将越来越大，数据库将成为“死库”。

（二）“户”与共有人的确认难。

《不动产登记操作规范》只要求对宅基地使用权人进行申请登记，但是宅基

地使用权是以“户”为单位共有使用权，宅基地使用权人仅是“户”代表，如果

仅登记宅基地使用权人，不注记“户”内家庭成员，不仅不利于家庭成员“一户

多宅”审查、也不利于房屋转让、继承和赠与中共有人对处置意见表现、更不利

于保护其他家庭成员包括农村妇女权益。

以家为家，以乡为乡，以国为国，以天下为天下。——《管子》

国务院《关于进一步推进户籍制度改革的意见》指出，“取消农业户口与非

农业户口性质区分，统一登记为居民户口”但是“农村集体经济组织成员”是农

村宅基地取得必要条件，至今未出台对“农村集体经济组织成员”资格的认定文

件。当前，“农村集体经济组织成员”身份认定，受本地政策、村干部素质、传

统观念等因素影响较大，极易造成认定错误。

（三）超占面积遗留处理难。

国土资发[2016]191号文件对于超面积情况处理为：“超占面积在登记簿和

权属证书附记栏中注明”，此规定在一定程度上解决了超面积宗地登记发证问题，

但是由于没有对此类注明超面积的情况下步处理作出明确的规定，在一定程度上

有将违法用地通过登记合法化的嫌疑。

（四）宅基地审批与登记系统未共享。

根据新《土地管理法》规定，农村宅基地审批和规划审批职责在乡（镇）人

民政府，目前农村宅基地审批未建立系统，回到纸质审核时代，其信息只有通过

最原始方式传递，无法与相关系统对接。

（五）“一户多宅”处理难。

“一户多宅”，其出现原因复杂，主要有建新不拆旧、违法建设、合法继承、

在土地财政观念盛行期间违法批准等原因形成。有些房屋多年空置，自行拆除又

牵扯到较多费用。有些房屋处理给了不具有宅基地取得资格的人员；有些房屋特

别是老房屋由家中的老人居住或作为仓库使用，造成“一户多宅”处置困难。

二、问题产生的原因

（一）部分镇级政府、基层村组织和村民对房地一体宅基地登记积极性不高。

由于多种原因，部分镇级政府、基层村组织和村民对登记积极性不高。一是虽然

各部门职责分工很明确，但是乡镇政府这级主体责任并没有体现，更多的是不动

产登记部门一家唱独台戏。二是基层村委会日常工作十分繁杂，加上人员有限，

没有固定的不动产登记经