2024北京商业地产市场回顾及总结-仲量联行.pptx

2024北京商业地产市场

回顾及总结;

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零售地产市场09

2024年的北京零售市场在波动中寻求平衡，供需格局经历变迁。供应量创下历史高位，竞争加剧，新项目难以复刻过去的高入驻率开业模式，大多选择先入市再逐步填铺，因势调整招商逻辑，推动大批供应持续去化。租赁需求呈“先扬后缓”的抛物线发展趋势，市场情绪波动灵敏。2024上半年延续复苏势头，需求高企，新增供应稳定落地，租金低位复苏，环比涨幅创下2020年来新高；而下半年零售商业绩承压导致租赁需求显著降温，扩张意愿放缓，市场租金由涨转跌。;

2024年，北京办公楼市场进入更为焦灼的深度博弈阶段，在有限的市场需求影响下，业主方通过不断释放极限价格试探市场底线，以尽快实现空置回填，而租户方则在全市范围内加速流动，以寻找最优的质价比。在这个过程中，全市甲级办公楼市场流动性有所好转，成交量较2023年明显回升，但增量需求严重不足仍然是抑制市场复苏的主要问题。随着新旧动能加速转换，新质生产力的有力发展有望成为填补市场需求的重要引擎。;;;

2024年全市共有七个子市场的行业聚集度同比减弱。部分子市场在低价带动下市场活跃度明显提高，持续录得来自非传统行业的租赁需求，头部行业的成交占比因而受到稀释。以丽泽子市场为例，2023年，丽泽以打造“第二金融街”为目标吸引大量来自于金融行业的搬迁需求，成交面积占比近60%；2024年，丽泽继续以低位租金吸引来自科技互联网、政府平台、专业服务业等多个行业的大面积租户，而金融企业的需求占比被挤压至13.2%，区域内需求行业多元化特征增强。另有部分子市场受不同行业的周期性波动影响，租赁需求此消彼长，带来需求行业的进一步分散。在CBD子市场，在风险管控影响下传统需求主力金融业的租赁成交数量和面积均明显收缩，成交占比同比下降4.9个百分点，贸易、地产建筑等行业需求动能也有所减弱，而政府平台、能源环保和文体娱乐类非主力需求呈现增长势头。;;

2024年的北京零售地产市场在波动中寻求平衡，供需格局经历变迁。供应量创下历史高位，竞争加剧，新项目难以复刻过去的高入驻率开业模式，大多选择先入市再逐步填铺，因势调整招商逻辑，推动大批供应持续去化。租赁需求呈“先扬后缓”的抛物线发展趋势，市场情绪波动灵敏。2024上半年延续复苏势头，需求高企，新增供应稳定落地，租金低位复苏，环比涨幅创下2020年来新高；而下半年零售商业绩承压导致租赁需求显著降温，扩张意愿放缓，市场租金由涨转跌。;;

新能源汽车业绩整体同比增长16%，其中问界和阿维塔等品牌表现突出，增长超20%，在北京市场深度布局的存量店铺数量均已超过15家。NEV业态2024年开店增速趋缓，线下零售空间的布局趋于饱和，其业绩增长将不会持续为商业地产市场带来增量需求。但是，极越汽车风波凸显了行业竞争挑战和潜在风险，零售运营方需关注部分企业的掉铺风险，及时做出策略调整。例如，华为与小米正在探索“人车家”融合模式，将消费电子、智能家居与新能源汽车产品软件互联，打包布局。2025年，华为计划将“鸿蒙智行”门店扩展至1,000家，探索“体验+销售”场景。小米计划开设超过100家面积超500平米的融合门店。

时尚业在2024年行业新旧交替的洗牌中表现亮眼，67家时尚企业总营收达8,337亿元，同比增长12%，增长动力主要来自新兴品牌。3Color、Setirom西町村屋和F426等大众定位的杭州女装品牌正在积极线下布局，2024年在北京核心项目新开10余家门店。凭借高性价比和快速迭代的产品策略，这些品牌成功吸引大量年轻消费群体，带动客流增长。然而，尽管新兴女装需求快速增长，其新开面积和收入规模仍难以完全超越传统品牌的巅峰水平。要彻底填补疫情期间传统时尚业态退租所留下的空缺，尚需更多时间。;

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来源：上市企业财报，仲量联行研究部整理，2024年11月

注：2024年数据为前三季度累计营业额的同比变化

餐饮业的表现较为复杂，既展现出高流动性的扩张趋势，又面临营收能