2025年中国房地产企业的财务战略转型——以万科集团和绿地香港“轻资产”模式为例.pdfVIP

老当益壮，宁移白首之心；穷且益坚，不坠青云之志。——唐·王勃

中国房地产企业的财务战略转型——以万科集团和绿地香港

“轻资产”模式为例

近年来，中国房地产市场正面临着转型的挑战。不断升高的土

地价格和房价使得开发商发展传统的重资产模式更加困难。在

这样的情况下，一些房地产企业开始转向“轻资产”模式。万科

集团和绿地香港是两个重要的典型代表，它们的成功启示了其

他房地产企业应如何进行财务战略转型。

一、重资产模式下企业的困境

房地产开发是一个资本密集的行业。传统的重资产模式要求企

业通过高额的借贷和自有资金来购买土地、开发、建造和销售

房地产，而且大部分资金都是长期锁定的。然而，随着土地和

房价的不断上涨，重资产模式的现金流越来越难以维持。一旦

企业在土地和开发上投入过多资金，就会给企业带来较大的财

务压力。

其次，重资产模式下企业还面临市场销售周期长、不确定性大

的问题。开发商在开发房地产项目时，需要付出大量的时间和

资金，在项目的建设和销售过程中还需要承受一定的风险。如

果出现市场波动，销售不达预期，企业便会遭遇资金链紧张和

现金流短缺的困境。

最后，房地产市场的监管政策和环境也对重资产模式的企业造

成了阻碍。当前房地产市场的监管政策趋向于收紧，多项政策

限制了房企的融资渠道，增大了企业的运营风险。尤其是在去

库存的政策压力下，如果企业无法快速地将已经开发的房产变

人人好公，则天下太平；人人营私，则天下大乱。——刘鹗

现，还需要缴纳较高的土地和房产税。这就意味着企业的利润

空间将被限制在一定的范围内，无法达到预期的收益目标。

重资产模式下的诸多困境提醒我们：在繁杂的市场环境下，通

过精细的财务策略转型寻求突破已成为所有房地产企业的当务

之急。

二、轻资产模式的特点和运作方式

相对于传统的重资产模式，轻资产模式是指通过租赁方的方式，

获得土地使用权、建筑物使用权以及在建工程的使用权。因此，

企业可以将较多的资金用于投资于满足业务发展的其他方面。

这样，企业在资金的长期锁定和经营风险方面承受的压力相对

较小，而且可以通过充分利用资产和社会资源来提高效率，实

现业务的快速发展。

在轻资产模式下，建筑物的购买和土地的取得都是通过房地产

投资信托基金或房地产贷款来获得的，企业按照拥有的资金在

市场上选择一种或多种方式进行融资。总之，轻资产模式要求

企业在项目投资中运用更多的股权和债权的融资方式，从而降

低资金的负担和风险。

与此同时，基于轻资产模式的企业可以通过“转让资产到信托

计划，再用租金回租”的方式，将已有的房地产和土地转为租

赁物件。这样，企业就可以按照一定的时段和方式使用土地和

房产，获得较稳定的现金流和利润主要前提。在相对稳定的现

金流保证下，企业可以更加积极地探索新的领域和业务方向，

长风破浪会有时，直挂云帆济沧海。——李白

实现不断的突破。

三、万科集团的“轻资产”模式

万科集团是中国最大的民营房地产企业，创始人王石先生在公

司的前期发展阶段，一直倡导“科学决策、规避风险、低杠杆

财务”等理念。2015年，万科集团发布了“轻资产、高周转”战

略，迅速引起了市场的关注和反响。

与传统房地产企业不同的是，万科集团主要通过房地产投资信

托基金和信托计划来进行融资。近年来，万科集团更是在资本

市场上成功完成多轮股权和债券的发行。充分利用资本市场和

金融工具，可以有效地提高企业