房地产价格定位房地产项目定位88课件讲解.pptx

房地产价格定位房地产项目定位

目录房地产价格定位的概念1房地产价格定位的三个原则2某住宅项目运用市场比较法进行价格定价3某项目的价格定位4

1房地产价格定位的概念房地产价格定位实际上就是确定项目的均价。常见的定位方法有:市场比较法，客户心理价位法和成本法，其中市场比较法用得最多。

2房地产价格定位的三个原则原则一：要在定价范围内浮动原则二：反映市场供求原则三：体现物业价值

房地产价格定位的三个原则要在定价范围内浮动合理的市场价格不是价格点，而是一个范围。开发商制定的价格表必须在一定范围内波动。价格不能太低，否则就会亏损，价格不能太高，否则无法出售。一般来说，价格水平就像数量变化到质变一样，在一定范围内呈比例关系。如果价格太低，则会出现恐慌性买入；如果价格太高，则将会卖不出去。原则一反映市场供求价格制定者应掌握并使用市场比较定价方法来广泛选择竞争或可比较的项目。通过与之比较来确定这些项目与拟议项目之间的差异，了解竞争项目或类似项目的销售价格，销售时间和销售量，并结合该项目的定价目标确定该项目的价格范围。确定的价格不仅必须反映项目的质量，还必须确保可以在预期的时间内出售。一个项目的价格不能设置得太低，否则会引起恐慌。这两个结果都不能正确反映市场的正常供求关系。原则二体现物业价值确定房地产价格，必须能反映房地产的实际价值。物业价格的影响因素主要包括的位置、竞争力、物业质量、基本配套设施完备程序和公共配套设施的程度,等。一般来说,物业的位置主要看它的环境。不同类型的物业有不同的环境要求。住宅物业侧重于城市交通、景观和公共配套设施。商业地产研究的重点在于商业地产的人流和居住程度。原则三

3某住宅项目运用市场比较法进行价格定价步骤项目价格定位010302项目资金回笼预测成交预测

01项目价格定位修正因素类型特点及案例对比项目的选择选择项目具有类似目标客户在同一地区(如芳草园、华标广场、金田花园、天麟第、帝景苑及东方之珠花园等)，以其实施关门面积销售的预测价格与本项目对比，用以测定本项目以关门面积计算的实收均价。区域因素修正在可比的实例中，有些与估价对象不处于同一地段，故可根据交通畅达程度、繁华程度、污染情况、噪声情况、景观及城市规划等确定区域因素的修正值。设估价对象的区域价值为100，则其他项目与之进行比较后修正如下:华标广场(100)、金田花园(100)、天麟第(99)、帝景苑(100)、芳草园(100)及东方之珠花园(99)。项目规划因素修正根据项目的规划、配套及实施的情况进行修正。设估价对象的项目规划因素价值为100,则其他项目与之比较后修正如下:华标广场(98)、金田花园(99)、天麟第(98)、帝景苑(100)、芳草园(100)及东方之珠花园(100)。?间隔因素修正根据间隔的实用性及紧凑性进行修正。设估价对象间隔因素价值为100,则其他项目与之比较后修正如下:华标广场(99)、金田花园(99)、天麟第(99)、帝景苑(98)、芳草园(99)及东方之珠花园(99)。开发商知名度修正根据开发商知名度对销售的影响进行修正。设估价对象的开发商的知名度的价值为100，则其他项目与之相比较后修正如下:华标广场(98)、金田花园(98)、天麟第(98)、帝景苑(100)、芳草园(99)及东方之珠花园(100)。工程进度修正根据工程进度差别对销售的影响进行修正。设估价对象的工程进度价值为100，则其他项目与之比较后修正如下:华标广场(102)、金田花园(100)、天麟第(102)、帝景苑(105)、芳草园(105)及东方之珠花园(105)。表1项目价格定位

01项目价格定位本项目价格修正测算，如表2所示。表2价格修正测算?本项目华标广场金田花园天麟第帝景苑芳草园东方之珠花园售价/（元/㎡）?661760986157810760007031区域修正1001001009910010099规划修隔修正100999999989999开发商修正10098989810099100工程进度修正100102100102105105105实用率?85%84%80%88%82%83%新政策售价/（元/㎡）?778572607696921373178471修正价/（元/㎡）?802775588016895375308232备注：以上售价均以按揭价为准，装修标准为毛胚房本项目修正价计算:8027+7558+8016+8953+7530+8232)/6=8053元/㎡。综上所述，根据现时的市场条件，预测项目开卖时的价格为8053元/㎡。

02项目资金回笼预测公开发售第一期大型展销会公开发售第二期大型展销会公开发售第三期大型展销会内部认购阶段推