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业主与物业纠纷代理词
尊敬的审判长、审判员:
[律师事务所名称]接受本案原告/被告[业主/物业方具体名称]的委托,指派我担任其诉讼代理人,参与本案的诉讼活动。经过详细了解案件事实、认真研究相关法律法规,现结合庭审情况,发表如下代理意见:
一、案件背景与事实陈述
物业服务合同签订情况
[具体日期],业主与[物业公司名称]签订了《物业服务合同》,合同明确约定了物业的服务范围、服务标准、收费方式及标准等关键条款。该合同系双方真实意思表示,合法有效,对双方均具有约束力。
例如,合同中规定物业需对小区公共区域进行每日清扫,垃圾清运做到日产日清,定期对绿化进行养护修剪,保证小区绿化率达到[X]%,以及提供24小时安保巡逻服务等。
业主反馈的问题汇总
在合同履行期间,业主多次向物业反映诸多问题:小区内部分公共区域照明设施损坏长达数月未修复,严重影响居民夜间出行安全;楼道内杂物堆积,物业未及时清理,存在消防隐患;房屋漏水报修后,物业拖延维修时间,致使业主屋内财产受损,墙面、家具出现霉变等情况。
据不完全统计,自[问题起始时间]以来,业主通过电话、书面报修单、业主群反馈等方式向物业报修各类问题共计[X]次,其中[具体问题分类]的报修次数分别为……(详细列举各主要问题的报修频次)。
物业的回应与处理措施
对于业主的反馈,物业虽有时声称已记录在案,但实际处理进度缓慢,甚至部分问题毫无处理结果。在面对照明设施损坏问题时,物业仅偶尔派人简单查看,未真正落实更换维修零部件等实质性工作;对于楼道杂物清理,只是敷衍张贴通知,未采取有效督促清理行动;针对房屋漏水报修,长时间未能确定漏水原因,未组织专业维修人员进行彻底修缮。
二、争议焦点分析
物业服务是否达标
依据《物业服务合同》约定的服务标准,结合业主提供的大量照片、视频证据(拍摄时间、地点可详细标注),足以清晰地证明物业在公共区域维护、设施设备维修、环境卫生管理等多方面未能履行合同义务,服务质量严重不达标。
例如,小区内垃圾经常溢出垃圾桶,周边散发恶臭气味,绿化区域杂草丛生,绿植枯萎死亡现象随处可见,与合同要求的整洁、优美居住环境相差甚远。
物业费缴纳争议
物业以业主未按时缴纳物业费为由提起诉讼,然而业主方抗辩理由充分合理。鉴于物业长期提供劣质服务,业主多次反映问题无果,依据《中华人民共和国民法典》关于先履行抗辩权的规定,在物业未全面履行合同义务之前,业主有权暂停支付相应物业费,以督促物业改进服务。
况且,业主并非恶意欠费,而是一直在等待物业切实解决问题,恢复正常服务水平。从物业费缴纳记录来看,在前期物业服务相对正常阶段,业主均按时足额缴纳,侧面反映出业主具有良好的缴费意愿,只是因物业违约在先才引发此次纠纷。
房屋及设施损坏赔偿责任归属
关于业主房屋漏水及公共设施损坏造成损失的赔偿问题,关键在于确定责任主体。经专业机构/有经验维修人员初步鉴定(如有相关报告或证人证言可引用),房屋漏水系房屋建筑质量问题与物业日常维护不力共同所致,物业未能及时发现并上报建筑质量隐患,且在接到报修后未采取有效应急防护措施,导致损失扩大。
对于公共设施损坏,如电梯故障频发,一方面是设备老化自然损耗,但物业未按规定定期进行全面检修保养也是重要原因,物业应承担因其未尽到维护管理职责而造成损失的赔偿责任。
三、法律依据阐述
《中华人民共和国民法典》相关规定
第五百零九条:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中,物业明显违反合同全面履行义务,未依约提供合格物业服务。
第五百二十六条:“当事人互负债务,有先后履行顺序,应当先履行债务一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。”此即业主行使先履行抗辩权的坚实法律基础,对抗物业不合理的物业费催缴诉求。
第九百三十七条:“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。”明确了物业合同双方的基本权利义务框架,对照之下,物业失职行为一目了然。
《物业管理条例》相关条款
第三十五条:“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的物业服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”物业因服务缺失致使业主房屋受损、居住环境恶化,理应依据此条承担赔偿与违约责任。
第四十五条:“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。”楼道杂物堆积违反消防法规,物
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