业主与物业纠纷代理词.docx

业主与物业纠纷代理词

尊敬的审判长、审判员：

[律师事务所名称]接受本案原告/被告[业主/物业方具体名称]的委托，指派我担任其诉讼代理人，参与本案的诉讼活动。经过详细了解案件事实、认真研究相关法律法规，现结合庭审情况，发表如下代理意见：

一、案件背景与事实陈述

物业服务合同签订情况

[具体日期]，业主与[物业公司名称]签订了《物业服务合同》，合同明确约定了物业的服务范围、服务标准、收费方式及标准等关键条款。该合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。

例如，合同中规定物业需对小区公共区域进行每日清扫，垃圾清运做到日产日清，定期对绿化进行养护修剪，保证小区绿化率达到[X]%，以及提供24小时安保巡逻服务等。

业主反馈的问题汇总

在合同履行期间，业主多次向物业反映诸多问题：小区内部分公共区域照明设施损坏长达数月未修复，严重影响居民夜间出行安全；楼道内杂物堆积，物业未及时清理，存在消防隐患；房屋漏水报修后，物业拖延维修时间，致使业主屋内财产受损，墙面、家具出现霉变等情况。

据不完全统计，自[问题起始时间]以来，业主通过电话、书面报修单、业主群反馈等方式向物业报修各类问题共计[X]次，其中[具体问题分类]的报修次数分别为……（详细列举各主要问题的报修频次）。

物业的回应与处理措施

对于业主的反馈，物业虽有时声称已记录在案，但实际处理进度缓慢，甚至部分问题毫无处理结果。在面对照明设施损坏问题时，物业仅偶尔派人简单查看，未真正落实更换维修零部件等实质性工作；对于楼道杂物清理，只是敷衍张贴通知，未采取有效督促清理行动；针对房屋漏水报修，长时间未能确定漏水原因，未组织专业维修人员进行彻底修缮。

二、争议焦点分析

物业服务是否达标

依据《物业服务合同》约定的服务标准，结合业主提供的大量照片、视频证据（拍摄时间、地点可详细标注），足以清晰地证明物业在公共区域维护、设施设备维修、环境卫生管理等多方面未能履行合同义务，服务质量严重不达标。

例如，小区内垃圾经常溢出垃圾桶，周边散发恶臭气味，绿化区域杂草丛生，绿植枯萎死亡现象随处可见，与合同要求的整洁、优美居住环境相差甚远。

物业费缴纳争议

物业以业主未按时缴纳物业费为由提起诉讼，然而业主方抗辩理由充分合理。鉴于物业长期提供劣质服务，业主多次反映问题无果，依据《中华人民共和国民法典》关于先履行抗辩权的规定，在物业未全面履行合同义务之前，业主有权暂停支付相应物业费，以督促物业改进服务。

况且，业主并非恶意欠费，而是一直在等待物业切实解决问题，恢复正常服务水平。从物业费缴纳记录来看，在前期物业服务相对正常阶段，业主均按时足额缴纳，侧面反映出业主具有良好的缴费意愿，只是因物业违约在先才引发此次纠纷。

房屋及设施损坏赔偿责任归属

关于业主房屋漏水及公共设施损坏造成损失的赔偿问题，关键在于确定责任主体。经专业机构/有经验维修人员初步鉴定（如有相关报告或证人证言可引用），房屋漏水系房屋建筑质量问题与物业日常维护不力共同所致，物业未能及时发现并上报建筑质量隐患，且在接到报修后未采取有效应急防护措施，导致损失扩大。

对于公共设施损坏，如电梯故障频发，一方面是设备老化自然损耗，但物业未按规定定期进行全面检修保养也是重要原因，物业应承担因其未尽到维护管理职责而造成损失的赔偿责任。

三、法律依据阐述

《中华人民共和国民法典》相关规定

第五百零九条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，物业明显违反合同全面履行义务，未依约提供合格物业服务。

第五百二十六条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。”此即业主行使先履行抗辩权的坚实法律基础，对抗物业不合理的物业费催缴诉求。

第九百三十七条：“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。”明确了物业合同双方的基本权利义务框架，对照之下，物业失职行为一目了然。

《物业管理条例》相关条款

第三十五条：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的物业服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”物业因服务缺失致使业主房屋受损、居住环境恶化，理应依据此条承担赔偿与违约责任。

第四十五条：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”楼道杂物堆积违反消防法规，物