保利地块市场评估及商住一体项目产品策划建议(同策).docxVIP

杭州·下沙

保利地块市场评估及产品策划建议

Monday,November03,2008

上海***房产咨询有限公司

最有价值房产策划2000案

区域？年龄？家庭结构？经济实

区域？年龄？家庭结构？经济实力？……

本案该瞄准哪些样的客户？

客户来源

位置？交通？配套？产业？……本案地块有何吸

位置？交通？配套？产业？……

本案地块有何吸引客户的特质？

地块特征

概念？实体？住

概念？实体？住宅？商业？……

本案该用何种策略竞争客户？

竞争环境

区内？区外？热销？滞销？……

竞争市场正在怎样分化客户？

产品打造

产品打造

最有价值房产策划2000案

第一部分：地块基本属性研究

第二部分：客户市场布局分析

第三部分：客户竞争态势分析

第四部分：本案开发策略导出

第五部分：相关附件参考

最有价值房产策划2000案

第一部分：地块基本属性研究

最有价值房产策划2000案

下沙Xiasha

下沙Xiasha

杭州

Hangzhou

最有价值房产策划2000案

项目地块位置

l本项目地块位于杭州东部下沙区

域，钱塘江下游，处于杭州湾的南部位置。

最有价值房产策划2000案

项目地块现状

最有价值房产策划2000案

地块四至情况

北面：在建厂房

北面：在建厂房

西面：22号大街东面：沿江大道绿化带本案地块南面：18号地块本案

西面：22号大街

东面：沿江大道绿化带

本案地块

南面：18号地块

本案

www2000案

l地块北面和西面与工业厂房隔路相望，东南为临江景观大道

l地块平整，无动拆迁任务

l地块周边道路系统健全

地块经济指标

商、住一体；大规模开发

地块号码

出让面积单位：㎡

土地用途

容积率

建筑密度

绿化指标

建筑面积单位：㎡

A

29076

商业金融业

≤3.5

≤40%

≥25%

101766

商业

199986.5

C/D

28063

商业金融业

≤3.5

≤40%

≥25%

98220.5

G

95602

住宅

≤2.5

≤25%

≥30%

239005

住宅

485470

H

136925

住宅

≤1.8

≤28%

≥30%

246465

土地楼面价：3326元/

土地楼面价：3326元/㎡

最有价值房产策划2000案

区域规划方向

★本案地块

外部规划解读

外部规划解读

东扩战略落点一主三副格局l

东扩战略落点

一主三副格局

l杭州市新一轮城市总体规划将下沙确定为杭州大都市三大副城之

一。

最有价值房产策划2000案

区域规划方向

一主三副大杭州蓝图

一主三副

大杭州蓝图

下沙区“下沙城”

+

城市远郊

城市远郊“核心都市区”

=

=

下沙城市角色及形象转变机遇

最有价值房产策划2000案

区域规划方向 l2006.6下沙十一五规划获得通过l

区域规划方向

l2006.6下沙十一五规划获得通过

l下沙新城的建设目标：国际先进制造业基

地、新世纪大学城、花园式生态型城市副中心。

l下沙新城的品质定位：国际化、现代化、人文化。

l规划到2020年，下沙新城的人口规模达到60万-70万，建成区面积60平方公里。这是一个中型城市的概念，将由最初单一的工业区发展成为具备工业、居住、科技、教育、研发等多种功能于一体的、就业与居住平衡的综合新城。

内部规划解读

l新城中心区行政办公、市民活动、会展、商务、金融、文化体育、居住等各种功能交合叠加。

l沿江生态居住区沿江规划了东北、东部和东南三大生态型居住区，具有15万人左右的居住规模。

l北部工业区以松下工业园项目落户为带动，“十一五”期间，全面完成基础设施建设。

l公建配套按照中心区、沿江区、高教区、工业区四大商贸集聚区进行空间布局。

l利用沿江、三号大堤、湿地、大量水系等资源，科学规划12公里的沿江大道景观带、

1200亩生态湿地公园、高教园区景观带。

最有价值房产策划2000

区域规划方向

“

“一核、一心、一带”到“一心、二副、二街、二配套”

“一核、

“一核、一心、一带”为主体的新城格局

l“一核”即新城中心区7.8平方公里，将重点打造以九沙大道高层建筑群为主体的地铁物业型城市轴，做好九沙大道和核心区域城市设计；调整优化中心区北侧元成单元功能定位，按照经营城市理念，调整为以居住用地为主的中心功能拓展区；调整优化中心区南