居住物业置业租赁投资财务分析房地产投资分析24课件讲解.ppt

“”居住物业置业（租赁）投资财务分析《房地产投资分析》赵小娥一、居住物业置业（租赁）投资成本费用分析

1.购置价款：购买价、成交价。

2.贷款保险费：抵押贷款交纳的贷款保险费，保险费＝保险金额×保险年限×年保险费率。

3.贷款利息：根据贷款类型、金额、还款方式及其他约定计算。

4.出租税费：印花税、房产税、营业税金及附加、个人所得税等5.公共维修基金：按房屋售价的一定比例或建筑面积交纳。

6.维护改造与装修费用：为了某种功能需要而对物业进行的维护与整饰装修的费用。

7.物业服务等费用：物业服务费、供暖费等。

8.中介或经纪费用以及广告费用：经纪费用一般为一个月的租金。

9.租赁经营管理费用：为出租需要交纳的管理费。一、居住物业置业（租赁）投资成本费用分析二、房地产置业（租赁）租赁投资收入分析租赁净收益=租金-综合税金-出租期间的年折旧费（房价的1.5%-2%）-公共维修基金-中介公司的代理费用-保险费-机会成本2．房地产置业（买卖）投资的收入分析：销售价格，双方根据市场情况商定的价格。

三、房地产置业（租赁）投资财务分析

[例]：某公司以10000元/m2的价格购买了一栋建筑面积为30000m2的住宅楼用于出租经营，该公司在购买住宅楼的过程中，支付了相当于购买价格6?的各种税费（如契税、手续费、律师费用、其他费用等）。其中，相当于楼价30?的购买投资和各种税费均由该公司的自有资金（股本金）支付，相当于楼价70?的购买投资来自于期限为15年、固定利率为7.5?、按年等额还款的商业抵押贷款。假设在该住宅楼的出租经营期内，其月租金水平始终保持在200元/m2，前3年的出租率分别为65?、75?、85?，从第4年开始出租率达到95?，且在此后的出租经营期内始终保持该出租率。出租经营期间的经营成本为毛租金收入的30?。如果购买投资发生在第1年的年初，每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为48年，投资者的目标收益率为14?。试从投资者的角度，计算该项目自有资金投资的净现值和内部收益率，并判断该项目的可行性。

解：本题的分析可根据Excel现金流量简表来进行：

根据下表可以得到该投资的所得税前财务净现值为6452.09＞0，内部收益率为19.87?＞14?，故该项目可行。

课后作业：

1.居住物业置业（租赁）投资的成本费用有哪些？

2.某企业购买了一栋公寓用于出租经营，其建筑面积为3万m2，购买价格为1.5万元/m2。为此，该企业还支付了包括契税、手续费等在内的各种税费，总金额相当于购买价格的6?。其中该企业用自有资金支付了40?的购置款项及各种税费支出，另外60?的购置价款用抵押贷款方式偿还，该抵押贷款的期限为10年，固定利率为8?，每年等额偿还。该公寓出租经营期间，月租金固定为250元/m2，第一年出租率为50?，第二年出租率为75?，第三年至以后各年出租率均保持在90?；年出租经营成本为其年毛租金收入的30?；出租经营期为30年。每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末。该企业目标收益率定为12?。试从项目自有资金的财务净现值和财务内部收益率的角度判断该项目的可行性。

谢谢！“”“”“”“”“”“”“”