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非成熟地段中等体量成功案例研究

22商业案例选取的目的：在非商圈不成熟地段，中等体量的商业项目依靠哪些因素可以取得成功？我们选取了香港的青衣城、朗豪坊、APM商场三个项目位于香港大都市，其商业发展对上海有借鉴意义处于成熟商圈之外，开发前区域商业相对不成熟体量与本项目可供开发商业面积相仿商业案例的选取目的和原则

3主题商业、地铁上盖物业香港青衣城

4开发模式地理位置：新界青衣青敬路33号(青衣地铁站)占地面积：4.6万平方米层数：四层商铺数目：140多间，其中食肆20多间车位：220个交通状况：青衣城商场基层接驳东涌线的地铁站，与机场快线在此交汇，约20条巴士线路和小巴线路途经，交通十分方便。开发商：香港地铁基本概况香港青衣城基本情况

5与市级商圈有一定的交通距离1.青衣城所处的区域性商圈与市级商圈之间有便捷的机铁网络相连接，交通便利2.青衣城所处区域与市级商圈的时间距离均在20分钟以内

6规划模式人流线通过地铁出入口直接进入购物中心通过全封闭天桥与街对面的写字楼、住宅相连对多个楼层直接导入外部人流通过内部人流线的合理设计，使各个楼层感觉像地面层建筑特点分层错落设计中空，令商场整体空间感扩大，以造就商场的气势、营造良好购物环境物业布局最底层是地铁站地下一层至三层是商业建筑三层以上是呈围合布局的高层居住建筑，中间是居住区的中心花园出入口一层有多个人流出入口，人流引导有优势地铁站出入口经过三楼，人流优势较大地铁出入口直接进入购物中心，内部人流线的合理设计，使各个楼层感觉象地面层

7主力店分层设置，多种业态联合担当主力店业态分布饮食大家乐肯德基麦当劳必胜客敦煌海鲜酒家扒王之王心齐桥料理稻香鱼港东京餐厅粤翠轩家品/超市日本城美家居主力商家超市实惠超市丰泽电器世界娱乐玩具反斗城嘉禾影视城运动用品运动家小型店铺，主要租售给一些私人或小型的商家，其面积基本在50-80㎡，业态分布广泛，主要经营：时装、饰品、饮食、书店、美容、摄影、干洗、礼品等，是作为主力店的延续和补充。其中——一楼可租售店铺78个铺位二楼可租售店铺20个铺位三楼可租售店铺24个铺位主力店小型店铺占商铺总面积的2/3占商铺总面积的1/3

8 商场作为连接机场与中心城区的大型购物中心，在商户组合方面，既包括满足社区配套的服务机构，也包括了吸引外地游客的品牌商户。时尚购物、餐饮娱乐，甚至包括幼稚园。楼层业态组合重点商户G层餐饮+娱乐麦当劳、必胜客、青衣电影城等首层服饰+餐饮+美容保健+百货扒王之王、大家乐、香港赛马会二层家居+餐饮+玩具+美容保健+服饰实惠家居广场、东銮阁酒家、玩具反斗城、卓健医疗保健中心三层家居+家电+超市+餐饮+医疗保健家居广场、丰泽电器、敦煌海鲜酒家、肯德基、百佳超市、东方红保健品等产品模式业态以购物为主的前提下，扩大了餐饮的营业面积，并增加了服务功能，使青衣城成为一个全方位的商店

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11主力店主要分布在各层四周外围部分，以吸引人流各类商户主要集中在L1、L2层各层均设有食肆，每一层都有不同国家的风味，让顾客来到这里可以尽情享受各类美食，营造热闹、非凡的购物氛围，体会一站式的购物乐趣LG/地下层铺位基本以大面积分割，客源通道比较少，餐饮和电影城主题可以帮助吸引人流服饰在L1/一层，集中在楼层的中心位置，其他配套如扒王之王，大家乐，香港赛马会等均分布在商场的外端，给人流以较平均的各个方向引导L2/二层有两个主力商家：宝惠家居广场和玩具反斗城，也是分布在楼层的两端，同样也是对人流安排的考虑L3/三层用餐饮贯穿，地铁站出入口经过三楼，人流优势较大。服装/配饰/鞋帽各类服务珠宝/精品美容美发/个人护理美食娱乐LG72214546L346总和27221313282产品模式商户组合分析LG层依靠大面积铺位吸引人流，地铁出入口经过L3层，有较大人流优势

12产品模式装修主题商场以海洋为主题形象进行包装，各层穿插了多家拥有大自然海景的主题餐厅中庭位置和询问处的轮船设计，餐厅竖起了帆船桅杆，两部扶手梯中间的百舸竞渡整体商场充满了海洋气息中庭精美布置主题商户位置海洋主题豪华电影院G1潜艇主题西餐厅G14层楼高模型装修的中餐厅G1拥有大自然海景的主体餐厅各层穿插热带鱼景观帆船装饰造型香港第一个主题购物中心——海洋主题

13客户构成对于周边消费人群主要有以下几部分：周边居民来香港旅游的国内外游客过境香港，机场一定时间停留的乘客青衣通过引入家用电器、超市等日常消费项目，以及新颖的概念设计以吸引周边客群通过在全港乃至世界具有绝对知名度的主力店，以及划分成的小型店铺，保证了消费者的“一站式”消费，借助地铁等快速交通的优势，带来了全港的居民通过招商莎莎等在