收益法12课件讲解.pptx

收益法

报酬资本化法的一般公式、净收益每年不变的公式、净收益每年不变的公式的作用、净收益按一定数额

公式递增的公式、净收益在前后两段变化规律不同的公式、预知未来若干年后的价格公式

收益期和持有期

收益期和持有期的确定

的测算

净收益的测算净收益测算的基本原理、不同收益类型房地产净收益的测算、净收益测算应注意的问题

报酬率的确定报酬率的实质、报酬率的求取方法

直接资本化法概述、收益乘数法的种类、资本化率和收益乘数的求取方法、资本化率与

直接资本化法

报酬率的区别和关系

投资组合技术和土地与建筑物的组合、抵押贷款与自有资金的组合、土地剩余技术、建筑物剩余技术、

剩余技术自有资金剩余技术和抵押贷款剩余技术

收益法总结估价中的公式转换、净收益与资本化率的匹配

主讲人：袁媛

土地剩余技术

投资组合技术剩余技术

•土地与建筑物的组合•土地剩余技术

•建筑物剩余技术

•抵押贷款与自有资金的组合•自有资金剩余技术

•抵押贷款剩余技术

主讲人：袁媛

土地剩余技术

土地、建筑物

共同收益

－

建筑物价值建筑物净收益

土地净收益

＝土地价值

资本化率

主讲人：袁媛

土地剩余技术

•直接资本化法

•报酬资本化法

主讲人：袁媛

土地剩余技术

［例］某宗房地产每年净收益为50万元，建筑物价值为200万元，建筑资本化率为12%，

土地资本化率为10%。请计算该宗房地产的价值。

［解］该宗房地产的价值计算如下：

土地价值＝50－200×12%/10%＝260（万元）

该宗房地产价值＝土地价值＋建筑物价值＝260＋200＝460（万元）

主讲人：袁媛

土地剩余技术

•城市商业区内的土地

•没有可参照的土地交易实例，比较法、成本法

•存在着大量的房屋出租、商业经营行为，土地剩余技术

•附有旧建筑物的土地

•比较法，旧建筑物不存在时的空地价值

•土地剩余技术，附有旧建筑物→土地价值降低、减价数额

主讲人：袁媛