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培训案例

（36例）

1、本市对物业专项维修资金的筹集、使用和管理较以往有何变化，具体规定如何？

【分析解答】

新建商品住宅以及住宅物业管理区域内的非住宅物业的维修资金筹集、使用和管理，应

仍然按照市政府有关维修基金的规定执行。

对新建非住宅物业的专项维修资金的筹集、使用和管理，《若干意见》规定，新建非住

宅物业出售时应设立维修资金，具体标准和设立方式由物业出售人和物业买受人参照《上海

市商品住宅维修基金管理办法》的规定，在房屋出售合同中约定。成立业主大会的，维修资

金应以业主大会的名义存入专户银行，设立专门帐户，按幢立帐、按户核算。

在前期物业管理期间，按规定设立的维修资金由区县房地产管理部门代为监管；业主大

会成立并选聘物业管理企业后，由区县房地产管理部门移交给业主大会。

2、建设单位委托物业管理企业为物业提供管理和服务、物业管理企业承接物业时，双

方应办理何种法定手续？

【分析解答】

物业管理企业承接物业，应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验，查验中发现房

屋质量和公建配套设施等问题，应书面告知建设单位，并办理交接手续。建设单位应当按照

《条例》第二十九条规定向物业管理企业移交物业管理资料，对验收发现的问题应当予以整

改，并承担相应的民事责任。

3、《条例》施行后，对建设单位出售房屋以及购房人购买房屋时有哪些具体要求？

【分析解答】

对于建设单位而言，一是在销售房屋前，要参照市房地资源局的示范文本，制定业主临

时公约、房屋使用说明书；二是建设单位与房屋买受人签订的房屋出售合同，应包含前期物

业服务合同的内容，并将业主临时公约、房屋使用说明书、经规划部门批准配置的公建设施

和平面图作为房屋出售合同的附件。

对于物业买受人而言，在与建设单位签订房屋出售合同时，应同时对遵守业主临时公约

予以书面承诺。

4、《条例》规定，住宅物业建设单位应通过招投标方式选聘物业管理企业,本市对这项

规定的执行有何具体操作办法？

【分析解答】

关于前期物业管理招投标事项，《若干意见》规定：业主大会成立之前，住宅物业建设

单位应当按照房地产开发和物业管理相分离原则，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业

管理企业。投标人少于3个或者住宅规模小于5万平方米建筑面积的，经物业所在地的区、

县房地产管理部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。有关投标人

少于3个或者住宅规模小于5万平方米建筑面积的认定及物业管理招投标的规范，市房地资

源局将作进一步的具体规定。

5、《条例》施行后，经业主大会选举产生的业主委员会如何办理备案手续？

【分析解答】

经业主大会选举产生的业主委员会，应自选举产生之日起的30日内，持业主大会的会

议记录和决议、业主委员会成员名单和基本情况、业主大会议事规则、业主公约等材料，向

区县房地产管理部门备案。凡符合《条例》规定产生的业主委员会，由区县房地产管理部门

出具业主大会、业主委员会印章刻制证明。业主委员会应按规定刻制、使用和管理印章。

6、物业公司是否可以拒绝为业主提供自用部分的维修服务？

【专案简介】

某商品房业主因夜间使用家用电器不当，而使自家的保险丝烧断。该业主向物业公司报

修，物业公司的维修人员感到维修地点较远，且收费不高，故答复业主：“你反正一样要交

钱，就近找个人修修算了。再说自用部位的维修应由业主自己负责。”

【分析解答】

沪房地物（1997）954号文《关于〈上海市居住物业管理条例〉有关条文的应用解释》

中规定：“业主自用部位和原有自用设备的损坏，业主可以向该物业管理区域的物业管理企

业报修，也可以向其他维修单位报修。向物业管理企业报修的，物业管理企业不得拒绝修理。”

“物业管理企业接到急修项目报修的，应在24小时内修理。”

本案中，保险丝烧断虽是家用电器使用不当引起，但属因室内线路故障引起的停电事故，

属于规定的物业急修项目。物业公司在接到居民报修后，应该在2小时内到达现场进行处理，

24小时内修复。自用部位和自用设备的维修、更新费用，应由业主承担。

7、因室内水管倒灌而发生的维修费用由谁承担?

【专案简介】

某公房二楼业主的室内经常发生水管倒灌的现象。该业主向物业公司报修，几经维修后，

物业公司在向该户收取维修费用时，业主以水管设计不当为由而拒付维修费用。

【分析解答】

沪房地物（20