竹源民居楼盘推广案ppt课件.pptxVIP

竹源民居楼盘推广方案;目录;第一章策划推广目的;第二章市场分析;

述评：四种态势明显

1、经济力量决定购房需求。楼盘的“三多二无”现象，可以看出当前东圃购买力并不特别强大，所盯住的多是同一价位目标消费主体。

2、“东移”速度与市场需求成正比。在前期房产公司开发下，目标消费资源逐步搜刮，“东移”决策的启动，将引进新鲜血液，造就另一个市场。但启动期间，必将有个资源渐稀、甚至“断流”过程。这些直接左右开发商的营销决策。

3、2002同台大战在所难免。就目前而言，各开发和正筹备开发的东圃楼盘，与先前开发的及与现在价位相差不高。虽然区位各有不同，但在“新生血液”渐稀状态下，这预示了，一场2002的大战在所难免。

4、“农资派”（农村集资房）的低价入市“抢客”现象不容忽视。虽然不同于一个档次，但同样能满足部分白领需求。给我们启发的是，开发商除了开发房子外，还要有种培养客户（未成为业主前）资源、引导消费、培养目标消费者的准备。

;二、从对手差异中寻突围;中海康城

占地23万平方米，新加坡风情。一期工程于明春内部预订。

虽然才建设不久，但其早已通过新闻传媒炒作声名在望。加上企业的品牌效应，将形成一个极大的“磁场”，对周围同价楼盘都有不同程度冲击力。

对策：保持风格不动摇。在特色中寻求发展空间。

;三、从竹源明居项目分析看问题;2、区位布局——三面埋伏

东——中兴花园，均3200元平方米；西——羊城花园，4000元平方米；北——中海康城，约4000-4500元米。

西东

天河方向中山大道黄埔方向

南面为三同范围内楼盘真空，仅有1280元平方米的集资房桃园居。但是，在市场激烈中，我们不能不考虑到，前面既是一条通路也是一堵“围墙”。

;3、优劣势分析——二优三弱

根据目前对竹源民居的了解，我们从战略的高度来看待这个问题。

优势：

竹林园景——全城少见，中国古有“宁可食无肉，不可居无竹”之文化理念。

古今结合式建筑——既具古典美，又具现代??，符合部分现代人“返朴归真”的审美情趣。

弱势：

盘小，活动空间受到限制，

丁形交通区位，车辆频繁，难以“幽静”；；

“竹源民居”楼盘名称过于平民化，对白领阶层没有吸引力，难以支撑4000元平方米价格。

需要指出的是，楼盘的任何组件，都直接关系到楼盘整体的文化内涵、品质和售价。在既定的事实与未定事实（如商铺定位等）之间，我们所要做的是如何变弱势为优势，使优势更优势，增强楼盘竞争力。

;4、当前问题——反弱为优

在推广之前先问自己三个问题：

1）竹源民居有什么？

内容：即解决竹源名居的全面规划——“形”（外在）的问题。比如，楼盘园林规划设计、楼盘外立面规划设计。

目的：为客户建立一种差异性的感性认识；为推广建立一个支持点。

2）竹源民居是什么？

内容：即解决竹源民居的市场定位，——“神”（内在）的问题。如明确竹源民居的理念、文化内涵、物业管理体制，服务体系。

目的：为客户建立一种差异性的理性认识。为推广提供一个切入点。

3）如何建立楼盘消费者认同？

内容：即解决项目目标消费者（三房二厅购买对象）的圈定与项目价值

（差异性的感性认识和理性认识）的传播。

目的：让客位形成楼盘价值的认同并产生购买行为，为开发商达到一个

赢利点。

;第二章总体推广思路

一、推广定位

区位定位：

以东圃版块为主，辐射天河区、东山区、黄埔区、经济开发区。面向全市，

诉求对象定位：

有雅致情趣的当地新生代、新老移民，白领。

定位支持点：

1）打白领主意的楼盘太多，楼盘风格（古今式）、三房二厅的价格（4000元平方米）、楼盘的面少与白领的“左倾”（重小资轻楼价）“右倾”（重低价轻楼盘）两极化都不相适应。但不排除部分白领对这种风格的喜爱。

2）新老移民相对而言经济实力比白领雄厚，经历了从“非广州人”到“广州人”的历程。思想心态比较平稳，追求的是舒适、平淡、安全、温馨的生活环境。这与竹源民居项目开发理念基本吻合。

3）当地新生代的只对新生事务感兴趣以及购房多由父辈经手为竹源民居多了一些契机。;二、楼盘主题概念：

温馨家园，雅致人生

主题释义：

温馨，多么亲切的字眼！对于任何一个家庭或个人而言，都意味着幸福、和睦、舒适