2025年06年房地产估价师案例分析真题及答案 .pdfVIP

博学之，审问之，慎思之，明辨之，笃行之。——《礼记》

06年房地产估价师案例分析真

题及答案

其身正，不令而行；其身不正，虽令不从。——《论语》

2006年房地产估价师《案例与分析》真题及答案

一、问答题（共3题，每题10分）

（一）某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆

迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产

管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某

被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机

构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估

价师在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原

为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。

请问：

1.你所在的估价机构通过什么途径获取委

托后才能出具房屋拆迁估价报告?

2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被

拆迁人房屋的用途?

1答房地产估价机构由被征收人在规定时

间内协商选定，在规定时间内协商不成的，由房

屋征收部门组织被征收人投票并以得票多的当

选，或者采取摇号、抽签等随机方式选定。具体

办法由省、自治区、直辖市确定。

2该房屋性质建议拆迁人按以下原则确定

百学须先立志。——朱熹

以房屋权属证书和房屋登记簿记载为准；

对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人

民政府的认定、处理结果进行评估；

被拆迁人与拆迁人对房屋用途性质等协商

一致的，按协商结果确定；

对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，

向城市规划行政主管部门申请确认。

（二）2004年，某著名百货公司将其拥有

的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部

分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取

较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委

托评估其转让价格。

请问：

1.该商场周边近期有较多权利性质相向的

临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比

实例?为什么?

2.确定出租部分的潜在毛收入时应注意的

不飞则已，一飞冲天；不鸣则已，一鸣惊人。——《韩非子》

以家为家，以乡为乡，以国为国，以天下为天下。——《管子》

目的土地是2001年6月通过出让取得，2002

年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为

1800元/m2，包括生地取得成本、开发成本、管

理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计

算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估

价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实

际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为

此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价

格为18001元/m2。

请问：

1.估价人员这样确定该房地产的重置价格

有哪些错误?

2.在此基础上还应考虑哪些因素才能得出

积算价格?

答1应采用估价时点时的房地产重置价

格。而不是过去的。

应实地查勘，搜集资料综合评价完成评估，

而不是单纯按委托方提供的数据计算。

以铜为镜，可以正衣冠；以古为镜，可以知兴替；以人为镜，可以明得失。——《旧唐书·魏征列传》