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研究部

中国|2023年10月

迎风笃行，拓新谋远

上海产业园区市场发展与展望白皮书2023

引言

建设具备全球影响力的科技创新中心是上海城

市规划发展中的战略使命，也是上海推动经济

高质量发展的关键驱动力，更是我国建设世界

科技强国的重要支撑。从夯基垒台到积厚成势，

上海的产业园区作为产业发展的重要承载地，

培育了众多全国领先的行业企业。在经济结构

性转型的关键时期，创新驱动的发展战略持续

深化的进程中，产业园区的产业聚集效应逐渐

加剧，科创生态氛围逐步完善，创新策源功能日

益凸显。

本报告将聚焦上海产业园区的物业市场，结合

产业“长链”发展和价值链提升的特点，对五大

产业的布局和租赁需求进行探讨，并预测这些

产业在未来中长期将引领上海产业园区的需求

增长。产业复合特征也将为未来租赁需求的能

级跃迁提供动力之源。

仲量联行对产业园区内100余家企业租户进行

了调研，深入了解当前园区租户的需求，从物业

条件和资管运营等多个维度出发，拓展并培育

园区物业的产业视角，以适配产业的长期发展

需求。此外，仲量联行还结合了60余份投资机构

调研结果，深入探究了在短期供应压力和长期

产业发展的共同作用下，园区物业投资市场的

变迁和机遇。

2

迎风笃行，拓新谋远|上海产业园区市场发展与展望白皮书2023

目录

01

五大行业擎动园区租赁需求，

产业复合助推租赁能级跃迁 4

五大行业擎动产业园区稳健需求4

产业复合孕育发展新机遇14

02

产业思维拓新升级，适配租户特性需求 17

产业发展扩充租户选址因素考量，拓展业主产业思维17

适配租户发展需求的双通道升级：物业条件与资管服务21

03

投资呈现多元模式，产业视角充实投资逻辑 29

产业属性增益，渗透园区投资各项维度29

产业红利和短期供应压力共同影响产业园区投资策略31

产业视角推升长期投资机遇，投资策略的多元化持续提高37

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迎风笃行，拓新谋远|上海产业园区市场发展与展望白皮书2023

01

五大行业擎动园区租赁需求，

产业复合助推租赁能级跃迁

五大行业擎动产业园区稳健需求

在建设具备全球影响力的科创中心进程中，上海产业园区市图1.

核心产业园区租赁需求占比

场承载了众多高质量产业的创新发展。经济发展的结构性转

（2021年下半年至2023年上半年）

型，驱动高科技属性行业快速发展，使园区的产业聚集效应愈

发加剧，科创氛围日益浓厚，吸引众多高端科研行业或战略新

兴产业企业入驻。

在过去两年中，五大行业，包括：集成电路、生命科学、人工智

能、新能源汽车以及游戏，已经成为擎动园区租赁需求的主要

来源。作为上海三大先导产业，集成电路、生物医药和人工智五大行业在

能一直得到政策支持，并在创新发展的战略转型中逐步释放产业园区占比

市场需求，已经发展成为上海产业园区内的支柱产业，展现出