2025年方案设计阶段成本控制要点 .pdfVIP

君子忧道不忧贫。——孔丘

方案设计阶段成本控制(2025-05-3008:55:12)

方案设计阶段的主要工作是通过对概念设计成果的理解，对规划布局、空间功能布置、

建筑形式、建筑规模以及根据项目定位对户型、面积定位进行深化。

方案设计过程中对设计单位理解与现实项目定位的意图，在户型比例，面积控制、单元

组合、路网规划等方面能力要求极高。同时，还应注意结合当地气候、地质条件，合理运

用规范与地方标准，对于一些过时但合法的规范应充分与前期开发部门沟通，研究当地习

惯做法，提出较为合理的解决方案，以期顺利通过相关部门的审批。开发商还应在该阶段

编制详细的《设计任务书》，为设计单位提供设计指引。

通常开发商在这个阶段最容易对项目定位与开发理念产生动摇，既要保证项目品质，又

要保证容积率，提高项目效益，如何取舍？我个人认为应根据不同的项目不同的开发理念

区别分析：

对于大盘、分期开发的项目，在前期创品牌、提升品质、塑造项目核心竞争力最为重要，

大盘的利润主要是在后期实现，如果不能在前期被市场认同，将对后期造成较大的压力。

对于短、平、快项目，如何创造效益最大化，提升表面卖点是关键，可以通过概念的炒

作，准确的户型定位、合理的价格，快速消化市场。

不论任何项目，通过细致的市场调研与项目竞争力分析，在开发前期阶段，发展商应对

项目有一个合理的利润预期。只有在确定了这个预期的情况下，心态、开发进度才不会因

市场的轻微变化而产生变化。避免在开发过程中左摇右摆，不停的变更定位与设计，从而

延误了项目的开发时机，失去市场。

方案设计阶段“相关调研”与“设计收资”工作非常重要，为确保设计工作不至于出现反复，

或不能通过审批，而影响整个项目的开发进度，前期应针对设计内容，汇同设计单位对以

下内容进行充分的研究与确定：

1、地方规范，如：

建筑节能标准，（由于北方大多数城市执行的建筑节能标准的等级不同，对于寒冷、严

寒地区的节能标准又有不同规定，在成本上有一定的变化。）；

建筑等级分类，（各地根据不同的标准对建筑等级进行分类，应在设计过程中灵活运用，

减少不必要的成本投入。）；

抗震标准、人防标准、防洪标准、水土保持标准、环境保护标准及相应的规范；

建筑材料推广，（各地对当地行业的政策性保护是这项调研工作的重点，有些材料却是

能够在品质不变的情况下降低成本，有些却不可取，这些问题需要开发商认真分析。）；

操千曲尔后晓声，观千剑尔后识器。——刘勰

2、地方习惯做法，如：

掌握地质情况，合理选用基础形式（南北方由于地质情况不同，采用的桩基础形式也各

不相同，如：预制桩、粉喷桩、灌注桩、复合地基等都是常见的，选择适合的基础形式将

有利于节省造价。）；

采暖方式、室外管沟、给排水管材、屋面、隔墙材料（粘土砖、空心砖、加气混凝土砌

块等材料的本地化情况）；

3、可利用的擦边球，根据地区的不同以及对规范的掌握与理解的不同，根据企业的公

关能力与公关力度不同，所产生的效果也不同，还需要根据实际情况判断；

初步设计阶段成本控制要点(2007-05-3009:03:21)

初步设计阶段主要应把握建筑形式、结构选型、设备选型、材料选样，为下一步施工图

设计做好准备，这个阶段将从技术的角度对方案设计进行深化。

在初步设计过程中要求开发商根据项目品质定位，对相关材料、设备进行初步选定，尤

其是对外墙形式、屋面形式、机电设备指标、电梯指标、配电、配水指标以及与“荷载”相

关的其他指标进行确认。

在方案设计与初步设计阶段应该对项目的成本进行核算，通过开发商的概预算部门对图