2025年最新房地产估价师理论与方法第五章思考题参考答案 .pdfVIP

其身正，不令而行；其身不正，虽令不从。——《论语》

房地产估价理论与方法复习思考题

第五章比较法及其运用

1、什么是比较法?其理论依据是什么?

一、比较法的含义

简要地说，比较法是根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法。具

体地说，是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实

例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。

类似房地产，是指与估价对象的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构、新旧程度等

相同或相近的房地产。

可比实例是符和一定条件的类似房地产的交易实例，具体是指交易实例中交易方式适合估价目

的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象类似房地产

等财产或相关权益。

史家解读：可比实例是比较法中一个重要概念，有4个要点。

比较法的本质是以房地产的市场成交价格为导向（简称市场导向）来求取房地产的价值或价

格。由于该方法是利用实际发生、经过市场“检验”的与估价对象相似的房地产的成交价格来

求取估价对象的价值或价格，所以它是一种最直接、较直观且有说服力的估价方法，其测算结

果易于被人们理解、认可或接受。

二、比较法的理论依据

比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理，即在同一个房地产市场上相似的房地产有相

近的价格。因为房地产价格形成有替代原理，所以估价对象的未知价格（价值）可以通过与类

似房地产的已知价格来求取。

史家解读：替代原理内涵是效用相同的商品之间形成相同的市场价格。参见“替代原则”内容

及教材61页房地产具有独一无二性的内容。

2、哪些房地产适用比较法估价?三、比较法适用的估价对象

比较法适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的房地产，例如：①住

宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。特别是数量较多、可比性较好的成套住宅最适用比较

法估价，相对来说也是一种最容易、最简单的房地产估价。②写字楼。③商铺。④标准厂房。

⑤房地产开发用地。

下列房地产难以采用比较法估价：①数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、

教堂、寺庙、古建筑等。②很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等。③可比性

很差的房地产，如在建工程等。

比较法的原理和技术，也可用于收益法、成本法、假设开发法中市场租金、经营收入、运营费

用、空置率、入住率、报酬率、重置成本、房地产价格各个构成部分（如土地成本、建设成本、

管理费用、销售费用、销售税费、开发利润等）、开发完成后的价值、开发经营期等的求取。

史家解读：“可比性差的房地产不适用于比较法估价”说明：比较法的计算基础是估价对象的

可比实例，对其进行的修正或调整都是微调，如《规范》要求，单项修正或调整（指交易情况

修正、市场状况调整、区位状况调整、实物状况调整、权益状况调整）不超过20%，综合修正

或调整不超过30%。如可比实例的可比性差，则失去用比较法计算的基础。如在建工程不适用

君子忧道不忧贫。——孔丘

【2010年试题】下列房地产中，难以采用比较法估价的有（）。

A．房地产开发用地B．学校C．在建工程D．别墅E．特殊厂房【答案】BCE

【解析】B选项，学校属于很少发生交易的房地产；C选项，在建工程属于可比性很差的房地

产；E选项，特殊厂房属于数量很少的房地产。

3、比较法估价需要具备哪些条件?四、比较法估价需要具备的条件

比较法估价需要在价值时点的近期有较多类似房地产的交易。房地产市场不够活跃或者类似房

地产交易较少的地区，难以采用比较法估价。（这是采用比较法的客观条件）房地产市场总体

上较活跃的地区，在某些情况下比较法也可能不适用，如可能由于某些原因导致在一段较长时

期很少发生房地产交易。

在目前房地产交易和登记等信息不够公开透明的情况下，获取房地产真实成交价格及估价所必

要的交易房地产状况等信息，是运用比较法估价的难点。尽管如此，以下情况不能成为不采用

比较法估价的理由：估价对象所在地存在较多类似房地产的交易，而由于估价机构和估价师没

有努力收集交易实例，造成不能采用比较法估价。