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化解融资困局，激活资产潜力

中国REITs市场洞察系列报告之三：铁路篇｜2021.4.14

中信证券研究部核心观点

公募REITs上市渐行渐近，可持续盈利、稳定现金流和专业的运营团队，铁路

有望成为重要的底层资产。化解铁路融资困局的同时，倒逼铁路运输企业提升

经营效率、经营机制更加灵活。对比海外基础设施REITs，IRBIF上市3年股

息率10.4%~12.0%，颇具吸引力，期待我国第一单铁路公募REITs横空出世。

▍铁路既有融资方式亟待改变，REITs落地提供新机遇。近20年来铁路跨越式发

展成为推动区域经济增长的强大引擎，同时还本付息和基建投资占国铁集团资金

支出超过90%，以银行贷款为主的铁路投融资亟需改变。我国铁路仍处于建设

发展期，料十四五期间铁路基建年化投资将维持在6000亿~7000亿元。公募

REITs有望提供新的融资渠道，落实防风险、去杠杆、稳投资、补短板决策的有

效工具，同时倒逼铁路运输企业提升经营效率、经营机制更加灵活，激活优质资

产潜力。

▍REITs为我国铁路建设提供新的融资途径，有望优化铁路资产负债表，进一步

提升优质资产运营能力。近10年我国高铁客运量复合增速37.6%，高出总体铁

路客运量28.5pcts。高铁作为铁路最优质资产，未来有望持续通过IPO或公募

REITs提升证券化率。公募REITs可更大限度吸引社会投资者参与铁路建设和

运营，盘活存量资产和增加资产价值。募集资金可用于新项目资本金，降低铁路

资产负债率和优化资本结构。截至2020Q3我国铁路资产证券化约5.4%，远低

于美、日83%和60%水平，REITs落地有望进一步加速铁路资产证券化进程。

▍可持续盈利、稳定现金流和专业的运营团队，铁路有望成为公募REITs的重要

底层资产。铁路资产具有可持续的盈利、长期稳定的现金流、专业的运营团队等

符合REITs长期稳定回报、风险波动较小的特点。未来十四五《立体交通网络

规划》和“碳达峰”等顶层设计有望进一步提升铁路运输需求。初步选择沪汉蓉

铁路湖北段、粤海铁路轮渡、广珠城际铁路等先行开展REITs试点。其中沪汉

蓉铁路湖北段地处沿江通道的重要组成部分，2019年实现净利润11亿元，净

资产收益率ROE为6.2%，有望成为后续公募REITs铁路项目的标杆。

▍对比海外基础设施REITs，IRBIF上市3年股息率10.4%~12.0%，颇具吸引力，

期待我国第一单铁路公募REITs横空出世。对比海外，IRBIF以印度境内7条

收费公路为底层资产，上市以3年来股息率10.4%~12.0%，颇具吸引力。高股

息、稳定收益吸引机构投资者，截至2020年末前10大股东中机构投资者持有

股权38.9%。相对于高速公路基础设施REITs，铁路可实现永续经营，与REI