金隅智造工场REIT申购价值分析.docxVIP

目录

基础发行要素 4

区域内产业聚集效应显著，原始权益人提供强劲支撑5

建筑结构契合客户特定需求，电子信息产业聚集效应突出 5

原始权益人：北京市产业园运营积累深厚，各类业态商户资源丰富 6

业绩小幅提升，利润率保持稳定 8

营收、净利润整体小幅增长 8

利润率相对稳定，ROA、ROE有所提升 9

出租率呈下降趋势，近3年租约将集中到期 10

出租率整体下行，仍处于域内良好水平 10

24年租金水平回落，相较周边竞品具备一定优势 11

租户集中度较高，重要现金流提供方租约于26年底到期 12

租赁合同期多为3年以内，逾7成租约将于3年内到期 13

项目估值对比 14

5.124/25年预测年化分派率7.02%/7.12%，高于可比REITs均值 14

5.2项目折现率6.50%，资产评估增值80.46% 14

5.3P/NAV较高，P/FFO低于可比REITs 15

5.4预测24/25年资本化率7.30%/7.60% 16

风险提示 17

图表目录

图1：截至2024年9月30日，基础设施项目业态分布（单位：%） 6

图2：原始权益人股权结构 6

图3：金隅集团报告期营收、净利润（单位：亿元） 8

图4：金隅集团报告期毛利率、净利率水平（单位：%） 8

图5：项目21-24年9月营收（单位：万元） 9

图6：项目21-24年9月净利润（单位：万元） 9

图7：项目21-24年9月毛利率与可比REITs对比（单位：％） 9

图8：项目21-24年9月净利率与可比REITs对比（单位：％） 9

图9：项目报告期ROA与可比REITs对比（单位：％） 9

图10：项目报告期ROE与可比REITs对比（单位：％） 9

图11：项目21-24年9月出租率与可比REITs对比（单位：％） 10

图12：项目21-24年9月出租率与建信中关村REIT、联东科创REIT项目资产的对比（单位：％） 10

图13：基础设施项目与可比REITs前十大租户集中度对比（单位：%） 12

图14：项目合同租约期限分布（单位：％） 13

图15：项目现有合同剩余租期分布（单位：％） 13

图16：本项目与可比REITs项目资产的估值折现率对比（单位：%） 14

图17：本项目与可比REITs项目资产的账面值增值率对比（单位：%） 14

表1：金隅智造工场REIT发行要素概览 4

表2：本基金基础设施项目一览 5

表3：基础设施项目历史租金情况（单位：元/平方米/月） 11

表4：周边竞品物业研发办公业态的租金（截至2024年9月30日） 12

表5：部分已上市的产业园基础设施REITs分红情况（单位：万元、%） 14

表6：已上市产业园基础设施REITs及本基金估值情况（单位：元、倍） 15

表7：已招募产业园基础设施REITs及本基金发行规模相比评估值溢价率测算（单位：亿元、%） 16

表8：部分产业园基础设施REITs资本化率（单位：平方米、万元、元/平方米、%）

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基础发行要素

华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“金隅智造工场REIT”或“本基金”）于2024年12月24日获得证监会注册通过，证监会批复

此次募集份额总额为4亿份。

根据基金询价公告，本次发售的询价期间为2025年1月13日的9:00-15:00，初步询价区间为2.703元/份-2.995元/份。

根据基金招募说明书，本基金根据评估机构对基础设施项目的评估价值和评估基准日后的期后事项，预计集资金为11.09亿元。本基金首次发售募集资金在扣除基金层面预留费用后，拟全部用于认购由中信证券设立的中信证券-金隅集团产业园基础设施1号资产支持专项计划的全部资产支持证券份额。

表1：金隅智造工场REIT发行要素概览

发行要素 主要内容

发行要素 主要内容

名称 华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金

资金投向 信证券-金隅集团产业园基础设施1号资产支持专项计划基础资产 金隅智造工场产权一期

项目属性 产权类

初步询价区间 2.703

初步询价区