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房地产案例与分析-《房地产估价案例与分析》模考试卷1

问答题（共5题，共5分）

(1.)市场法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。采用市场法估价在选取可比实例时需要考虑哪（江南博哥）些因素？假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差5年，可否将该交易实例选作可比实例？为什么？

正确答案：

参考解析：采用市场法估价在选取可比实例时应符合以下四个要求：①可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产②可比实例的成交日期应尽量接近估价时点；③可比实例的交易类型应与估价目的吻合；④比实例的成交价格应尽量为正常价格。假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差五年，不能被选作可比实例。因为成交日期与估价时点相差时间过长(5年应该视作很长)，通常房地产市场变化较大，就难以进行有效的交易日期修正，一般情况下成交日期与估价时点间隔不宜超过一年；在特殊情况下，如果房地产市场相对比较稳定，可适当延长间隔时间，但最长时效不宜超过两年(规范语)[试题分析]该题目主要考核市场法中可比实例选取的要求，这个问题是我们应用市场法估价首要要解决的基础性问题，因此应该牢固掌握。

(2.)甲公司开发建设一住宅小区，计划投资2000万元人民币。建设期间由于资金困难拟将在建工程转让给乙公司，此时甲公司已实际投资600万元人民币。甲公司委托评估机构评估其价值。

问题：

1小题

转让该项在建工程应具备哪些主要证件？

2小题

简述评估技术路线。

正确答案：

参考解析：(1)国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、已投入资金的证明等。

(2)用假设开发法。①估算该工程完工后的价值。②采用现金流量折现法将未完工部分的建筑费、专业费、管理费、销售税费、销售费用及未来的楼价贴现到估价时点。③未来的楼价的折现值扣除未完工部分的建筑费、专业费、管理费、销售税费、销售费用的折现值，再减去开发商购置待开发房地产应负担的税费，求得待估房地产的价值。[试题分析]此题为在建工程的转让。在建工程转让须具备各种必要的证件，对在建工程主要用假设开发法进行估价。

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(3.)张某看中了一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该区域极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积800元。该房地产的建筑物共3层，总建筑面积700m2。张某拟购入后将一层开设商晡，二三层用于居住。原业主开出的售价为140万元。张某为摸清该售价的合理性，找估价师进行估价咨询。请问估价师接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况？

正确答案：

参考解析：①土地产权状况；②房屋产权状况；③该房地产是否符合规划要求；④土地使用基本状况；⑤建筑物基本状况。[试题分析]买卖咨询也是房地产估价的一项主要内容，接受委托后，估价师需要全面了解该房地产的状况，包括产权、规划要求和使用状态等。

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(4.)××在建工程房地产抵押价值评估报告

封面及目录(略)

致委托方函(略)

估价师声明(略)

估价的假设与限制条件(略)

房地产估价结果报告

一、委托方(略)

二、估价方(略)

三、估价对象

1．区位状况(略)

2．实物状况(略)

3．权益状况(略)

四、估价目的

为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

五、估价时点

2005年4月18。

六、价值定义

本次估价采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的客观合理价值。

七、估价依据(略)

八、估价方法

估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基础方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用市场法估价。

九、估价结果

经测算，估价对象在估价时点2005年4月18日的客观价值为人民币4794.52万元。大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。

十、估价人员(略)

十一、估价作业日期

2005年4月16日至2005年4月22日。

十二、估价报告应用的有效期(略)

房地产估价技术报告

一、个别因素分析(略)

二、区域因素分析(略)

三、最高最佳使用分析(略)

四、估价方法选用

估价对象为在建工程。估价人员进行了实地查勘。认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下：

1．根据《房地产估价规范》，“具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选取用假设开发法作为其中的一种估价方法”，因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客